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Achat maison

Bien expiré
VilleSainte-Anne-sur-Vilaine (35)
Surface57m²
Coût Total103 700€
Loyer Annuel5 156€
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 877,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Cheminée, Surface de 57 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, Terrain de 312 m², Travaux

SAINTE ANNE SUR VILAINE En campagne, dans petit hameau, maison A RENOVER, mitoyenne d'un côté, exposée Sud, composée d'une cuisine avec cheminée, dégagement, 2 chambres, wc, petite salle d'eau. Grenier aménageable. Cour à l'avant et dépendance en pierres pour garage ou stockage. Contacter Nadine CHANTEUX Classe énergie : G - Classe climat : C - Logement à consommation énergétique excessive : classe G => au 1/01/2028 si vente ou location : Obligation niveau de performance compris entre A et E - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2710 à 3690 € (base 2023) - Prix Hon. Négo Inclus : 50 000 € dont 11,11% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo : 45 000 € - Réf : 136/5173b - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

50 000 euros. 45 000 euros + Honoraires de négo. : 5 000 euros (soit 11,11% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Sainte-Anne-sur-Vilaine
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35390
Coordonnées : 47.725450, -1.803550
Total : 103 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 99 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 430€/mois
Loyer annuel estimé : 5156€/an
Fourchette totale : 326€ - 566€/mois
Fourchette annuelle : 3917€ - 6787€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :3.78% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 537,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 068,47€
Coût de l'assurance :9 333,00€
Taxe foncière : 515,59€/an
Soit par mois : 42,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 429,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 579 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 57 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - une chambre en bon état, l'autre nécessite nettoyage et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(872 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (moyenne), Main d'œuvre: 2500€
  • Isolation:3 350€
    Isolation combles: 57 m² × 50€/m² = 2850€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 450€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 50 m²) × 25€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Rénovation légère:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Anne-sur-Vilaine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 156 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 926 €
Revenus locatifs : +5 156 €
Charges déductibles : -53 926 €
Résultat foncier Année 1 : -48 770 €(Déficit de 48 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 226 €/an
Revenus locatifs : +5 156 €
Charges déductibles : -4 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27369.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 156 €53 929 €3 340 €-48 773 €21 400 €27 373 €27 373 €
25 259 €4 139 €3 250 €1 120 €--26 253 €
35 364 €4 045 €3 156 €1 319 €--24 934 €
45 471 €3 949 €3 060 €1 523 €--23 411 €
55 581 €3 849 €2 960 €1 732 €--21 679 €
65 693 €3 746 €2 857 €1 946 €--19 733 €
75 806 €3 640 €2 751 €2 166 €--17 566 €
85 923 €3 530 €2 641 €2 392 €--15 174 €
96 041 €3 417 €2 528 €2 624 €--12 550 €
106 162 €3 299 €2 410 €2 862 €--9 687 €
116 285 €3 178 €2 289 €3 107 €--6 580 €
126 411 €3 053 €2 164 €3 358 €---
136 539 €2 924 €2 035 €3 615 €---
146 670 €2 790 €1 901 €3 879 €---
156 803 €2 652 €1 763 €4 151 €---
166 939 €2 510 €1 621 €4 429 €---
177 078 €2 362 €1 474 €4 715 €---
187 220 €2 210 €1 321 €5 009 €---
197 364 €2 053 €1 164 €5 311 €---
207 511 €1 891 €1 002 €5 620 €---
217 661 €1 723 €834 €5 938 €---
227 815 €1 550 €661 €6 265 €---
237 971 €1 371 €482 €6 600 €---
248 130 €1 186 €297 €6 945 €---
258 293 €995 €106 €7 298 €---
TOTAL165 145 €119 991 €48 068 €45 154 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 083 €-6 420 €+7 503 €
2+1 083 €0 €+1 083 €
3+1 083 €0 €+1 083 €
4+1 083 €0 €+1 083 €
5+1 083 €0 €+1 083 €
6+1 083 €0 €+1 083 €
7+1 083 €0 €+1 083 €
8+1 083 €0 €+1 083 €
9+1 083 €0 €+1 083 €
10+1 083 €0 €+1 083 €
11+1 083 €0 €+1 083 €
12+1 083 €+1 007 €+76 €
13+1 083 €+1 085 €-2 €
14+1 083 €+1 164 €-81 €
15+1 083 €+1 245 €-162 €
16+1 083 €+1 329 €-246 €
17+1 083 €+1 415 €-332 €
18+1 083 €+1 503 €-420 €
19+1 083 €+1 593 €-510 €
20+1 083 €+1 686 €-603 €
21+1 083 €+1 781 €-698 €
22+1 083 €+1 879 €-796 €
23+1 083 €+1 980 €-897 €
24+1 083 €+2 083 €-1 000 €
25+1 083 €+2 189 €-1 106 €
Total+27 075 €+15 520 €+11 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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