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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers, Écouflant (49)
Surface190m²
Coût Total329 420€
Loyer Annuel29 912€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+498€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 573,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence Poinsot Immobilier d'Orée d'Anjou vous propose cette maison de bourg pleine d'atouts, située à Champtoceaux, elle vous offre : Une vaste pièce de vie moderne avec sa cuisine aménagée et équipée autour de l'ilot central et la grande baie à galandage qui ouvre sur l'exterieur (terrasse en bois / jardin clos sans vis à vis), un rez de chaussée dédié à la vie de famille ! Wc, douche et buanderie complètent ce niveau. L'étage permettra à chacun d'avoir son propre espace avec ses 4 grandes chambres et les 2 bureaux. salle d'eau, wc, dressing. Les 2 garages et la petite dépendance sont évidemment un plus non négligeable au coeur de toutes les commodités. Tous les commerces à pieds, écoles et collèges à proximité, tout y est pour faciliter la vie de famille dans une superbe commune des bords de Loire. La gare d'Oudon est à 5 minutes, et accès facile à Nantes en moins de 30 mn. Vous serez également à moins de 15 minutes d'Ancenis ou vous trouverez les grandes enseignes et les lycées. Je me tiens à votre disposition pour plus d'informations et organiser votre visite au O6 63 96 44 28 Chrystèle LEMOIGNE Agent commercial indépendant RCS79460512100068 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Angers, Écouflant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 329 420€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 305 500€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2493€/mois
Loyer annuel estimé : 29912€/an
Fourchette totale : 1770€ - 3510€/mois
Fourchette annuelle : 21242€ - 42119€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 12.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :684 984 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-385 984€ (-56.3%)
Marge achat-revente :355 564€ (51.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 649,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :96,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 745,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 326,25€
Coût de l'assurance :28 824,25€
Taxe foncière : 2 991,17€/an
Soit par mois : 249,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 492,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 994,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :498,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, cuisine moderne avec équipements récents
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine en excellent état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:1 100€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 25€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Cuisine - Rafraîchissement:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 912 €/an
Calcul : 2 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 153 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 029 €
Revenus locatifs : +29 912 €
Charges déductibles : -22 029 €
Résultat foncier Année 1 : 7 882 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 529 €/an
Revenus locatifs : +29 912 €
Charges déductibles : -15 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 382 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 912 €22 040 €11 396 €7 872 €---
230 510 €15 241 €11 097 €15 268 €---
331 120 €14 932 €10 788 €16 188 €---
431 742 €14 612 €10 468 €17 130 €---
532 377 €14 281 €10 136 €18 097 €---
633 025 €13 937 €9 793 €19 088 €---
733 685 €13 582 €9 438 €20 104 €---
834 359 €13 214 €9 069 €21 146 €---
935 046 €12 832 €8 688 €22 214 €---
1035 747 €12 437 €8 293 €23 310 €---
1136 462 €12 028 €7 884 €24 434 €---
1237 191 €11 605 €7 461 €25 586 €---
1337 935 €11 167 €7 022 €26 769 €---
1438 694 €10 712 €6 568 €27 981 €---
1539 468 €10 242 €6 098 €29 226 €---
1640 257 €9 755 €5 611 €30 502 €---
1741 062 €9 251 €5 107 €31 811 €---
1841 884 €8 729 €4 585 €33 155 €---
1942 721 €8 188 €4 044 €34 533 €---
2043 576 €7 628 €3 484 €35 948 €---
2144 447 €7 048 €2 904 €37 399 €---
2245 336 €6 447 €2 303 €38 889 €---
2346 243 €5 825 €1 681 €40 417 €---
2447 168 €5 181 €1 037 €41 986 €---
2548 111 €4 514 €370 €43 597 €---
TOTAL958 079 €275 430 €165 326 €682 650 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 682 650 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 281 €+2 361 €+3 920 €
2+6 281 €+4 581 €+1 700 €
3+6 281 €+4 856 €+1 425 €
4+6 281 €+5 139 €+1 142 €
5+6 281 €+5 429 €+852 €
6+6 281 €+5 726 €+555 €
7+6 281 €+6 031 €+250 €
8+6 281 €+6 344 €-63 €
9+6 281 €+6 664 €-383 €
10+6 281 €+6 993 €-712 €
11+6 281 €+7 330 €-1 049 €
12+6 281 €+7 676 €-1 395 €
13+6 281 €+8 031 €-1 750 €
14+6 281 €+8 394 €-2 113 €
15+6 281 €+8 768 €-2 487 €
16+6 281 €+9 151 €-2 870 €
17+6 281 €+9 543 €-3 262 €
18+6 281 €+9 946 €-3 665 €
19+6 281 €+10 360 €-4 079 €
20+6 281 €+10 784 €-4 503 €
21+6 281 €+11 220 €-4 939 €
22+6 281 €+11 667 €-5 386 €
23+6 281 €+12 125 €-5 844 €
24+6 281 €+12 596 €-6 315 €
25+6 281 €+13 079 €-6 798 €
Total+157 025 €+204 795 €+-47 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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