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Détails du bien

VilleAngers, Écouflant (49)
Surface190
Coût Total329 420
Loyer Annuel29 912
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+498
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 573,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence Poinsot Immobilier d'Orée d'Anjou vous propose cette maison de bourg pleine d'atouts, située à Champtoceaux, elle vous offre : Une vaste pièce de vie moderne avec sa cuisine aménagée et équipée autour de l'ilot central et la grande baie à galandage qui ouvre sur l'exterieur (terrasse en bois / jardin clos sans vis à vis), un rez de chaussée dédié à la vie de famille ! Wc, douche et buanderie complètent ce niveau. L'étage permettra à chacun d'avoir son propre espace avec ses 4 grandes chambres et les 2 bureaux. salle d'eau, wc, dressing. Les 2 garages et la petite dépendance sont évidemment un plus non négligeable au coeur de toutes les commodités. Tous les commerces à pieds, écoles et collèges à proximité, tout y est pour faciliter la vie de famille dans une superbe commune des bords de Loire. La gare d'Oudon est à 5 minutes, et accès facile à Nantes en moins de 30 mn. Vous serez également à moins de 15 minutes d'Ancenis ou vous trouverez les grandes enseignes et les lycées. Je me tiens à votre disposition pour plus d'informations et organiser votre visite au O6 63 96 44 28 Chrystèle LEMOIGNE Agent commercial indépendant RCS79460512100068 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Angers, Écouflant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 329 420
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 6 500
Valeur du bien : 305 500
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2493€/mois
Loyer annuel estimé : 29912€/an
Fourchette totale : 1770€ - 3510€/mois
Fourchette annuelle : 21242€ - 42119€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 12.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :684 984
Prix d'achat :299 000
Décote à l'achat :-385 984 (-56.3%)
Marge achat-revente :355 564€ (51.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 649,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :96,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 745,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 326,25
Coût de l'assurance :28 824,25
Taxe foncière : 2 991,17€/an
Soit par mois : 249,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 492,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 994,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :498,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, cuisine moderne avec équipements récents
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine en excellent état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:1 100
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 25€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Cuisine - Rafraîchissement:0
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 912 €/an
Calcul : 2 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 420 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 153 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 029
Revenus locatifs : +29 912
Charges déductibles : -22 029
Résultat foncier Année 1 : 7 882

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 529 €/an
Revenus locatifs : +29 912
Charges déductibles : -15 529
Résultat foncier Années 2+ : 14 382 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 91222 04011 3967 872---
230 51015 24111 09715 268---
331 12014 93210 78816 188---
431 74214 61210 46817 130---
532 37714 28110 13618 097---
633 02513 9379 79319 088---
733 68513 5829 43820 104---
834 35913 2149 06921 146---
935 04612 8328 68822 214---
1035 74712 4378 29323 310---
1136 46212 0287 88424 434---
1237 19111 6057 46125 586---
1337 93511 1677 02226 769---
1438 69410 7126 56827 981---
1539 46810 2426 09829 226---
1640 2579 7555 61130 502---
1741 0629 2515 10731 811---
1841 8848 7294 58533 155---
1942 7218 1884 04434 533---
2043 5767 6283 48435 948---
2144 4477 0482 90437 399---
2245 3366 4472 30338 889---
2346 2435 8251 68140 417---
2447 1685 1811 03741 986---
2548 1114 51437043 597---
TOTAL958 079275 430165 326682 6500Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 682 650
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 281+2 361+3 920
2+6 281+4 581+1 700
3+6 281+4 856+1 425
4+6 281+5 139+1 142
5+6 281+5 429+852
6+6 281+5 726+555
7+6 281+6 031+250
8+6 281+6 344-63
9+6 281+6 664-383
10+6 281+6 993-712
11+6 281+7 330-1 049
12+6 281+7 676-1 395
13+6 281+8 031-1 750
14+6 281+8 394-2 113
15+6 281+8 768-2 487
16+6 281+9 151-2 870
17+6 281+9 543-3 262
18+6 281+9 946-3 665
19+6 281+10 360-4 079
20+6 281+10 784-4 503
21+6 281+11 220-4 939
22+6 281+11 667-5 386
23+6 281+12 125-5 844
24+6 281+12 596-6 315
25+6 281+13 079-6 798
Total+157 025+204 795+-47 770
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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