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Maison 6 pièces 180 m²

VilleMercuès (46)
Surface180m²
Coût Total287 160€
Loyer Annuel21 680€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 066,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 180 m² - Maison 6 pièces 180 m²

Maison, d'environ 180 m2 avec 4 chambres comprenant : Au RDC : 2 chambres, wc, cuisine d'été, Buanderie, Garage. Au 1er : salon séjour accès balcon, une cuisine, 2 chambres, salle de bains, wc séparé Au dessus un grenier aménageable de 60 m2, le tout sur 1300m2 de terrain clos avec un atelier. Avec les Ecoles et tous commerces a pied. Prévoir rafraichissement.

Surface : 180 m²

Consommation énergie primaire : 285 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 000 € et 5 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mercuès
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46090
Coordonnées : 44.488834, 1.372240
Total : 287 160€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 79 800€
Valeur du bien : 271 800€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 7.94€ - 12.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1807€/mois
Loyer annuel estimé : 21680€/an
Fourchette totale : 1429€ - 2284€/mois
Fourchette annuelle : 17148€ - 27411€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 614,29 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :290 572 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-98 572€ (-33.9%)
Marge achat-revente :3 412€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 402,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 486,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 563,91€
Coût de l'assurance :25 126,50€
Taxe foncière : 2 168,05€/an
Soit par mois : 180,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 806,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 666,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine avec installations datées, besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 180 m²
Raison: Maison nécessite mise aux normes plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 800 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 400€
    Isolation combles: 180 m² × 80€/m² = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:6 400€
    Parquet flottant: 64 m² × 100€/m² = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:5 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 800€
    Mise à jour plomberie: 180 m² × 10€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mercuès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 680 €/an
Calcul : 1 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 005 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 168 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 242 €
Revenus locatifs : +21 680 €
Charges déductibles : -92 242 €
Résultat foncier Année 1 : -70 561 €(Déficit de 70 561 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 442 €/an
Revenus locatifs : +21 680 €
Charges déductibles : -12 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49161.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 680 €92 251 €9 278 €-70 570 €21 400 €49 170 €49 170 €
222 114 €12 200 €9 027 €9 914 €--39 256 €
322 556 €11 941 €8 768 €10 615 €--28 641 €
423 008 €11 674 €8 500 €11 334 €--17 307 €
523 468 €11 397 €8 224 €12 071 €--5 236 €
623 937 €11 111 €7 938 €12 826 €---
724 416 €10 816 €7 643 €13 599 €---
824 904 €10 511 €7 338 €14 393 €---
925 402 €10 196 €7 023 €15 206 €---
1025 910 €9 871 €6 698 €16 039 €---
1126 428 €9 535 €6 361 €16 894 €---
1226 957 €9 187 €6 014 €17 770 €---
1327 496 €8 828 €5 655 €18 668 €---
1428 046 €8 457 €5 284 €19 589 €---
1528 607 €8 074 €4 901 €20 533 €---
1629 179 €7 678 €4 505 €21 501 €---
1729 763 €7 269 €4 096 €22 494 €---
1830 358 €6 846 €3 673 €23 512 €---
1930 965 €6 409 €3 236 €24 556 €---
2031 584 €5 958 €2 785 €25 626 €---
2132 216 €5 492 €2 319 €26 724 €---
2232 860 €5 010 €1 837 €27 850 €---
2333 518 €4 513 €1 340 €29 005 €---
2434 188 €3 999 €826 €30 189 €---
2534 872 €3 467 €294 €31 404 €---
TOTAL694 433 €292 692 €133 564 €401 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 553 €-6 420 €+10 973 €
2+4 553 €0 €+4 553 €
3+4 553 €0 €+4 553 €
4+4 553 €0 €+4 553 €
5+4 553 €0 €+4 553 €
6+4 553 €+2 277 €+2 276 €
7+4 553 €+4 080 €+473 €
8+4 553 €+4 318 €+235 €
9+4 553 €+4 562 €-9 €
10+4 553 €+4 812 €-259 €
11+4 553 €+5 068 €-515 €
12+4 553 €+5 331 €-778 €
13+4 553 €+5 600 €-1 047 €
14+4 553 €+5 877 €-1 324 €
15+4 553 €+6 160 €-1 607 €
16+4 553 €+6 450 €-1 897 €
17+4 553 €+6 748 €-2 195 €
18+4 553 €+7 054 €-2 501 €
19+4 553 €+7 367 €-2 814 €
20+4 553 €+7 688 €-3 135 €
21+4 553 €+8 017 €-3 464 €
22+4 553 €+8 355 €-3 802 €
23+4 553 €+8 701 €-4 148 €
24+4 553 €+9 057 €-4 504 €
25+4 553 €+9 421 €-4 868 €
Total+113 825 €+120 522 €+-6 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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