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Appartement 4 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface94m²
Coût Total196 600€
Loyer Annuel13 119€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 808,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 94 m²

AMIENS ST PIERRE - Parc René Coty : APPARTEMENT T4 L'espace intérieur est composé d'un hall d'entrée avec placard, d'une cuisine séparée aménagée et équipée, un séjour/salon de 29,90 m2, d'un couloir avec placards et desservant la salle de bains, les WC et 3 chambres avec placards. Sa surface habitable est de 94,05 m2. L'appartement se trouve au 2ème niveau d'un bâtiment de 3 étages dans un immeuble - petite copropriété (pas de Syndic - Syndic Bénévole) CALME ET SECURISEE entourée de verdure Dans ce bien sont également compris 1 garage fermé situé au Rdc du bâtiment et 1 cave

Si vous êtes en quête d'un bien où vivre avec votre famille, contactez-nous vite pour le visiter Les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr

Surface : 94 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/06/2026

Consommation énergie primaire : 179 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 175 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.904716, 2.306516
Total : 196 600€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 183 000€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13119€/an
Fourchette totale : 884€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 10605€ - 16230€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 318,78 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 965 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-47 965€ (-22.0%)
Marge achat-revente :21 365€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 379,33€
Coût de l'assurance :17 202,50€
Taxe foncière : 1 311,91€/an
Soit par mois : 109,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 093,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'installation actuelle) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour maintenir l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et d'électricité si nécessaire, et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 119 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 404 €
Revenus locatifs : +13 119 €
Charges déductibles : -21 404 €
Résultat foncier Année 1 : -8 285 €(Déficit de 8 285 €)
Imputable sur revenu global : 8 285 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 404 €/an
Revenus locatifs : +13 119 €
Charges déductibles : -8 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 715 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 119 €21 410 €6 410 €-8 291 €8 291 €--
213 381 €8 238 €6 238 €5 144 €---
313 649 €8 060 €6 060 €5 590 €---
413 922 €7 875 €5 875 €6 047 €---
514 201 €7 685 €5 685 €6 516 €---
614 485 €7 488 €5 488 €6 996 €---
714 774 €7 285 €5 285 €7 490 €---
815 070 €7 074 €5 074 €7 995 €---
915 371 €6 857 €4 857 €8 514 €---
1015 679 €6 633 €4 633 €9 046 €---
1115 992 €6 401 €4 401 €9 591 €---
1216 312 €6 161 €4 161 €10 151 €---
1316 638 €5 913 €3 913 €10 725 €---
1416 971 €5 657 €3 657 €11 314 €---
1517 310 €5 392 €3 392 €11 918 €---
1617 657 €5 118 €3 118 €12 538 €---
1718 010 €4 836 €2 836 €13 174 €---
1818 370 €4 543 €2 543 €13 827 €---
1918 737 €4 241 €2 241 €14 496 €---
2019 112 €3 929 €1 929 €15 183 €---
2119 494 €3 606 €1 606 €15 888 €---
2219 884 €3 273 €1 273 €16 611 €---
2320 282 €2 928 €928 €17 354 €---
2420 688 €2 572 €572 €18 115 €---
2521 101 €2 204 €204 €18 897 €---
TOTAL420 209 €155 380 €92 379 €264 829 €8 291 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 487 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 755 €-2 487 €+5 242 €
2+2 755 €+1 543 €+1 212 €
3+2 755 €+1 677 €+1 078 €
4+2 755 €+1 814 €+941 €
5+2 755 €+1 955 €+800 €
6+2 755 €+2 099 €+656 €
7+2 755 €+2 247 €+508 €
8+2 755 €+2 399 €+356 €
9+2 755 €+2 554 €+201 €
10+2 755 €+2 714 €+41 €
11+2 755 €+2 877 €-122 €
12+2 755 €+3 045 €-290 €
13+2 755 €+3 218 €-463 €
14+2 755 €+3 394 €-639 €
15+2 755 €+3 576 €-821 €
16+2 755 €+3 761 €-1 006 €
17+2 755 €+3 952 €-1 197 €
18+2 755 €+4 148 €-1 393 €
19+2 755 €+4 349 €-1 594 €
20+2 755 €+4 555 €-1 800 €
21+2 755 €+4 766 €-2 011 €
22+2 755 €+4 983 €-2 228 €
23+2 755 €+5 206 €-2 451 €
24+2 755 €+5 435 €-2 680 €
25+2 755 €+5 669 €-2 914 €
Total+68 875 €+79 449 €+-10 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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