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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCondom (32)
Surface138m²
Coût Total192 140€
Loyer Annuel12 193€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 963,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz

À SAISIR – SUPERBE APPARTEMENT 4 PIÈCES AVEC COUR

Découvrez ce bien sélection coup de cœur, offrant de beaux volumes et un excellent confort de vie. Avec ses 138 m², ses 4 pièces dont 3 chambres, il séduira aussi bien les familles que les amateurs d’espaces généreux.

Les atouts qui font la différence : Volumes généreux, avec une salle d’eau et une salle de bains, distribution fonctionnelle, luminosité et emplacement recherché. Et cet appartement possède une cour privé. Vendu avec un espace du grenier pour le stockage + une cave

Un bien rare sur le marché.

N’hésitez pas à me solliciter pour plus de renseignements ou pour organiser une visite. Cette annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial mandataire immobilier Sabrina LAHUERTA.

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.982970, 0.418760
Total : 192 140€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 181 500€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12193€/an
Fourchette totale : 796€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 9557€ - 15555€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,52 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :164 154 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :-31 154€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-27 986€ (-17.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 007,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 347,27€
Coût de l'assurance :16 812,25€
Taxe foncière : 1 219,26€/an
Soit par mois : 101,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 présumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 1 appartement
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (45 m²) × 1800€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 appartement × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 193 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 841 €
Revenus locatifs : +12 193 €
Charges déductibles : -56 841 €
Résultat foncier Année 1 : -44 649 €(Déficit de 44 649 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 249 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 341 €/an
Revenus locatifs : +12 193 €
Charges déductibles : -8 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23248.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 193 €56 848 €6 456 €-44 655 €21 400 €23 255 €23 255 €
212 436 €8 176 €6 284 €4 260 €--18 995 €
312 685 €7 999 €6 107 €4 686 €--14 308 €
412 939 €7 815 €5 924 €5 123 €--9 185 €
513 198 €7 626 €5 734 €5 572 €--3 613 €
613 462 €7 429 €5 538 €6 032 €---
713 731 €7 226 €5 334 €6 505 €---
814 006 €7 016 €5 124 €6 990 €---
914 286 €6 799 €4 907 €7 487 €---
1014 571 €6 574 €4 682 €7 998 €---
1114 863 €6 341 €4 449 €8 522 €---
1215 160 €6 100 €4 209 €9 060 €---
1315 463 €5 851 €3 959 €9 612 €---
1415 772 €5 594 €3 702 €10 179 €---
1516 088 €5 327 €3 435 €10 761 €---
1616 410 €5 051 €3 160 €11 358 €---
1716 738 €4 766 €2 874 €11 972 €---
1817 073 €4 471 €2 579 €12 602 €---
1917 414 €4 166 €2 274 €13 248 €---
2017 762 €3 850 €1 958 €13 913 €---
2118 118 €3 523 €1 631 €14 594 €---
2218 480 €3 185 €1 293 €15 295 €---
2318 850 €2 835 €944 €16 014 €---
2419 227 €2 474 €582 €16 753 €---
2519 611 €2 099 €208 €17 512 €---
TOTAL390 534 €189 141 €93 347 €201 393 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 560 €-6 420 €+8 980 €
2+2 560 €0 €+2 560 €
3+2 560 €0 €+2 560 €
4+2 560 €0 €+2 560 €
5+2 560 €0 €+2 560 €
6+2 560 €+726 €+1 834 €
7+2 560 €+1 951 €+609 €
8+2 560 €+2 097 €+463 €
9+2 560 €+2 246 €+314 €
10+2 560 €+2 399 €+161 €
11+2 560 €+2 557 €+3 €
12+2 560 €+2 718 €-158 €
13+2 560 €+2 884 €-324 €
14+2 560 €+3 054 €-494 €
15+2 560 €+3 228 €-668 €
16+2 560 €+3 407 €-847 €
17+2 560 €+3 592 €-1 032 €
18+2 560 €+3 780 €-1 220 €
19+2 560 €+3 975 €-1 415 €
20+2 560 €+4 174 €-1 614 €
21+2 560 €+4 378 €-1 818 €
22+2 560 €+4 588 €-2 028 €
23+2 560 €+4 804 €-2 244 €
24+2 560 €+5 026 €-2 466 €
25+2 560 €+5 254 €-2 694 €
Total+64 000 €+60 418 €+3 582 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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