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Appartement à vendre

VilleMarseille 14e (13)
Surface77
Coût Total185 400
Loyer Annuel11 475
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 012,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition est, Digicode, Non meublé

Oiko Gestion Marseille vous propose à la vente cet appartement de 4 pièces, situé au 7 € étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée secteur Sainte-Marthe, à deux pas de la L2.

Grâce à sa double exposition, l'appartement bénéficie d'une belle luminosité et offre une agréable vue dégagée sur Marseille avec un aperçu mer et une vue imprenable sur les collines environnantes. Son balcon filant de 12 m² constitue un véritable atout.

L'appartement se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante avec sellier, de trois chambres, d'une salle d'eau et de nombreux placards encastrés. Son agencement fonctionnel en fait un bien idéal pour une famille à la recherche d'un logement pratique et rénové ou pour un investissement locatif.

La résidence sécurisée bénéficie d'un stationnement libre au pied de l'immeuble. Son emplacement permet de profiter des commodités du secteur de Sainte-Marthe tout en conservant un environnement résidentiel, avec un accès facilité aux principaux axes marseillais, notamment la L2.

Pour découvrir ce bien, contactez nous afin d'organiser votre visite.

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.346248, 5.393494
Total : 185 400
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 18 000
Valeur du bien : 173 000
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11475€/an
Fourchette totale : 782€ - 1169€/mois
Fourchette annuelle : 9386€ - 14029€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 562,34 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 300
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :-42 300 (-21.4%)
Marge achat-revente :11 900€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 959,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 592,46
Coût de l'assurance :13 905,00
Taxe foncière : 1 147,48€/an
Soit par mois : 95,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 956,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 400
    Rafraîchissement cuisine complète: 8 m² × 100€/m² = 800€, Électroménager: 2000€, Peinture: 400€, Main d'œuvre: 3200€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600
    Peinture 3 chambres: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 475 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 835
Revenus locatifs : +11 475
Charges déductibles : -25 835
Résultat foncier Année 1 : -14 360(Déficit de 14 360 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 660
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 835 €/an
Revenus locatifs : +11 475
Charges déductibles : -7 835
Résultat foncier Années 2+ : 3 640 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3660.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 47525 8416 137-14 36610 700 €3 666 €3 666 €
211 7047 6775 9734 027---
311 9387 5075 8044 431---
412 1777 3325 6284 845---
512 4217 1515 4475 270---
612 6696 9635 2595 706---
712 9226 7695 0656 153---
813 1816 5694 8656 612---
913 4456 3614 6587 083---
1013 7136 1474 4437 567---
1113 9885 9254 2218 063---
1214 2675 6963 9928 572---
1314 5535 4593 7559 094---
1414 8445 2143 5109 630---
1515 1414 9603 25710 180---
1615 4444 6982 99510 745---
1715 7524 4272 72411 325---
1816 0674 1472 44311 920---
1916 3893 8572 15412 531---
2016 7173 5581 85413 159---
2117 0513 2481 54413 803---
2217 3922 9281 22414 464---
2317 7402 59789315 143---
2418 0952 25455015 840---
2518 4561 90019616 556---
TOTAL367 540149 18488 592218 35610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 356
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 410-3 210+5 620
2+2 410+108+2 302
3+2 410+1 329+1 081
4+2 410+1 454+956
5+2 410+1 581+829
6+2 410+1 712+698
7+2 410+1 846+564
8+2 410+1 984+426
9+2 410+2 125+285
10+2 410+2 270+140
11+2 410+2 419-9
12+2 410+2 571-161
13+2 410+2 728-318
14+2 410+2 889-479
15+2 410+3 054-644
16+2 410+3 224-814
17+2 410+3 398-988
18+2 410+3 576-1 166
19+2 410+3 759-1 349
20+2 410+3 948-1 538
21+2 410+4 141-1 731
22+2 410+4 339-1 929
23+2 410+4 543-2 133
24+2 410+4 752-2 342
25+2 410+4 967-2 557
Total+60 250+65 507+-5 257
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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