Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 14e (13)
Surface77m²
Coût Total185 400€
Loyer Annuel11 475€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 012,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition est, Digicode, Non meublé

Oiko Gestion Marseille vous propose à la vente cet appartement de 4 pièces, situé au 7 € étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée secteur Sainte-Marthe, à deux pas de la L2.

Grâce à sa double exposition, l'appartement bénéficie d'une belle luminosité et offre une agréable vue dégagée sur Marseille avec un aperçu mer et une vue imprenable sur les collines environnantes. Son balcon filant de 12 m² constitue un véritable atout.

L'appartement se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante avec sellier, de trois chambres, d'une salle d'eau et de nombreux placards encastrés. Son agencement fonctionnel en fait un bien idéal pour une famille à la recherche d'un logement pratique et rénové ou pour un investissement locatif.

La résidence sécurisée bénéficie d'un stationnement libre au pied de l'immeuble. Son emplacement permet de profiter des commodités du secteur de Sainte-Marthe tout en conservant un environnement résidentiel, avec un accès facilité aux principaux axes marseillais, notamment la L2.

Pour découvrir ce bien, contactez nous afin d'organiser votre visite.

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.346248, 5.393494
Total : 185 400€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 173 000€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11475€/an
Fourchette totale : 782€ - 1169€/mois
Fourchette annuelle : 9386€ - 14029€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 562,34 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 300 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-42 300€ (-21.4%)
Marge achat-revente :11 900€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 959,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 592,46€
Coût de l'assurance :13 905,00€
Taxe foncière : 1 147,48€/an
Soit par mois : 95,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 956,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 400€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8 m² × 100€/m² = 800€, Électroménager: 2000€, Peinture: 400€, Main d'œuvre: 3200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Peinture 3 chambres: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 475 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 835 €
Revenus locatifs : +11 475 €
Charges déductibles : -25 835 €
Résultat foncier Année 1 : -14 360 €(Déficit de 14 360 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 660 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 835 €/an
Revenus locatifs : +11 475 €
Charges déductibles : -7 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 640 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3660.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 475 €25 841 €6 137 €-14 366 €10 700 €3 666 €3 666 €
211 704 €7 677 €5 973 €4 027 €---
311 938 €7 507 €5 804 €4 431 €---
412 177 €7 332 €5 628 €4 845 €---
512 421 €7 151 €5 447 €5 270 €---
612 669 €6 963 €5 259 €5 706 €---
712 922 €6 769 €5 065 €6 153 €---
813 181 €6 569 €4 865 €6 612 €---
913 445 €6 361 €4 658 €7 083 €---
1013 713 €6 147 €4 443 €7 567 €---
1113 988 €5 925 €4 221 €8 063 €---
1214 267 €5 696 €3 992 €8 572 €---
1314 553 €5 459 €3 755 €9 094 €---
1414 844 €5 214 €3 510 €9 630 €---
1515 141 €4 960 €3 257 €10 180 €---
1615 444 €4 698 €2 995 €10 745 €---
1715 752 €4 427 €2 724 €11 325 €---
1816 067 €4 147 €2 443 €11 920 €---
1916 389 €3 857 €2 154 €12 531 €---
2016 717 €3 558 €1 854 €13 159 €---
2117 051 €3 248 €1 544 €13 803 €---
2217 392 €2 928 €1 224 €14 464 €---
2317 740 €2 597 €893 €15 143 €---
2418 095 €2 254 €550 €15 840 €---
2518 456 €1 900 €196 €16 556 €---
TOTAL367 540 €149 184 €88 592 €218 356 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 356 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 410 €-3 210 €+5 620 €
2+2 410 €+108 €+2 302 €
3+2 410 €+1 329 €+1 081 €
4+2 410 €+1 454 €+956 €
5+2 410 €+1 581 €+829 €
6+2 410 €+1 712 €+698 €
7+2 410 €+1 846 €+564 €
8+2 410 €+1 984 €+426 €
9+2 410 €+2 125 €+285 €
10+2 410 €+2 270 €+140 €
11+2 410 €+2 419 €-9 €
12+2 410 €+2 571 €-161 €
13+2 410 €+2 728 €-318 €
14+2 410 €+2 889 €-479 €
15+2 410 €+3 054 €-644 €
16+2 410 €+3 224 €-814 €
17+2 410 €+3 398 €-988 €
18+2 410 €+3 576 €-1 166 €
19+2 410 €+3 759 €-1 349 €
20+2 410 €+3 948 €-1 538 €
21+2 410 €+4 141 €-1 731 €
22+2 410 €+4 339 €-1 929 €
23+2 410 €+4 543 €-2 133 €
24+2 410 €+4 752 €-2 342 €
25+2 410 €+4 967 €-2 557 €
Total+60 250 €+65 507 €+-5 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →