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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBeurey (10)
Surface367m²
Coût Total391 586€
Loyer Annuel33 074€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+407€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 271 700 €
Surface : 367 m²
Prix au m² : 740,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 5 chambres, Jardin, Terrasse, calme

L'Agence des lacs vous propose sur le commune de Beurey ce bel ensemble immobilier de 367 m² à seulement 5 min de la sortie de l'autoroute A5, 30 min de Troyes et 18 min de Nigloland.

Coup de coeur assuré pour cet ensemble immobilier rare et atypique de 367 m² sur 2 niveaux, alliant cachet de l'ancien et potentiel exceptionnel.

La maison est sur 2 niveaux. Au rez-de-chaussée : de grands espaces d'accueil, un grand salon avec cuisine ouverte, un grand salon avec plafond cathédrale et mezzanine, une autre cuisine, 2 chambres, une salle d'eau avec spa, et une charmante cour intérieure. À l'étage : 4 chambres, une grande mezzanine et des greniers aménageables offrant un potentiel supplémentaire considérable. En sous-sol : une grande cave séparée en 3 parties (cave, chambre forte, ancienne chaufferie)

Un jardin à l'arrière pour profiter du calme et de la verdure.

Une grande grange en pierre , offrant une capacité de stockage importante et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Un bien pensé pour les grands projets : Maison d'hôtes, restaurant ou salon de thé, gîte, profession libérale / indépendante.

"Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ".

Ville : Beurey
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10140
Coordonnées : 48.178222, 4.472506
Total : 391 586€
Prix d'acquisition : 271 700€
Travaux : 98 150€
Valeur du bien : 369 850€
Frais de notaire : 21 736€
Coût estimé : 21 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 367m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2756€/mois
Loyer annuel estimé : 33074€/an
Fourchette totale : 2024€ - 3754€/mois
Fourchette annuelle : 24284€ - 45048€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :912,63 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 933 €
Prix d'achat :271 700 €
Décote à l'achat :-63 233€ (-18.9%)
Marge achat-revente :-56 653€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 586€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 956,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :117,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 073,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 266,22€
Coût de l'assurance :35 242,74€
Taxe foncière : 3 307,44€/an
Soit par mois : 275,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 756,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 349,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :406,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 367 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 367 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 367 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 150 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:18 350€
    Isolation combles: 367 m² × 50€/m² = 18350€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 600€ = 27600€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beurey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 074 €/an
Calcul : 2 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 586 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 410 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 323 €
Revenus locatifs : +33 074 €
Charges déductibles : -116 323 €
Résultat foncier Année 1 : -83 249 €(Déficit de 83 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 173 €/an
Revenus locatifs : +33 074 €
Charges déductibles : -18 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61848.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 271 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 605 €(65% de 271 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 422 €/an
Calcul : 176 605 € × 3,636% = 6 422 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 074 €116 336 €13 469 €-83 261 €21 400 €61 861 €61 861 €
233 736 €17 832 €13 115 €15 904 €--45 957 €
334 411 €17 466 €12 748 €16 945 €--29 012 €
435 099 €17 086 €12 369 €18 012 €--11 000 €
535 801 €16 694 €11 977 €19 107 €---
636 517 €16 287 €11 570 €20 230 €---
737 247 €15 866 €11 149 €21 381 €---
837 992 €15 430 €10 713 €22 562 €---
938 752 €14 979 €10 262 €23 773 €---
1039 527 €14 512 €9 795 €25 015 €---
1140 318 €14 028 €9 311 €26 289 €---
1241 124 €13 527 €8 810 €27 596 €---
1341 946 €13 009 €8 292 €28 937 €---
1442 785 €12 472 €7 755 €30 313 €---
1543 641 €11 916 €7 199 €31 725 €---
1644 514 €11 341 €6 624 €33 173 €---
1745 404 €10 745 €6 028 €34 659 €---
1846 312 €10 128 €5 411 €36 184 €---
1947 238 €9 489 €4 772 €37 749 €---
2048 183 €8 828 €4 111 €39 355 €---
2149 147 €8 143 €3 426 €41 004 €---
2250 130 €7 434 €2 717 €42 695 €---
2351 132 €6 700 €1 983 €44 432 €---
2452 155 €5 941 €1 223 €46 215 €---
2553 198 €5 154 €437 €48 044 €---
TOTAL1 059 384 €411 345 €195 266 €648 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 648 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 946 €-6 420 €+13 366 €
2+6 946 €0 €+6 946 €
3+6 946 €0 €+6 946 €
4+6 946 €0 €+6 946 €
5+6 946 €+2 432 €+4 514 €
6+6 946 €+6 069 €+877 €
7+6 946 €+6 414 €+532 €
8+6 946 €+6 769 €+177 €
9+6 946 €+7 132 €-186 €
10+6 946 €+7 505 €-559 €
11+6 946 €+7 887 €-941 €
12+6 946 €+8 279 €-1 333 €
13+6 946 €+8 681 €-1 735 €
14+6 946 €+9 094 €-2 148 €
15+6 946 €+9 517 €-2 571 €
16+6 946 €+9 952 €-3 006 €
17+6 946 €+10 398 €-3 452 €
18+6 946 €+10 855 €-3 909 €
19+6 946 €+11 325 €-4 379 €
20+6 946 €+11 807 €-4 861 €
21+6 946 €+12 301 €-5 355 €
22+6 946 €+12 809 €-5 863 €
23+6 946 €+13 330 €-6 384 €
24+6 946 €+13 864 €-6 918 €
25+6 946 €+14 413 €-7 467 €
Total+173 650 €+194 412 €+-20 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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