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Vends maison de campagne - 83 m² - 4 pièces, 3 chambres - Vorey 43800

VilleVorey (43)
Surface83m²
Coût Total139 240€
Loyer Annuel6 418€
Rentabilité4.61%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 807,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden, Terrace, Cellar

Vorey, Audrey POINEAU C&B vous propose : à 10 minutes dans un hameau calme et reposant, Maison de Bourg T4 de 83m² sur deux niveaux avec en annexe un Atelier de 17m² sur 2 niveaux, une cours de 20m² pour profiter des soirées Estivales et à l’avant séparé par le chemin communal uniquement, un Beau…

Ville : Vorey
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43800
Coordonnées : 45.201830, 3.959061
Total : 139 240€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 66 880€
Valeur du bien : 133 880€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6418€/an
Fourchette totale : 402€ - 712€/mois
Fourchette annuelle : 4820€ - 8547€/an
Rentabilité brute :4.61%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 6.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 567,57 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 108 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-63 108€ (-48.5%)
Marge achat-revente :-9 132€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 328,80€
Coût de l'assurance :12 183,50€
Taxe foncière : 641,81€/an
Soit par mois : 53,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-257,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, remplacement du carrelage, peinture
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 880 €(806 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 980€
    Isolation toiture/combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1150€ = 11500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (peinture, électricité et revêtement inclus)
  • Salon:7 600€
    Rénovation salon: 38 m² × 200€/m² = 7600€ (réparation murs, peinture et carrelage inclus)
  • Ventilation:8 500€
    Installation VMC double flux: 1 système × 8500€ = 8500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vorey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 418 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 849 €
Revenus locatifs : +6 418 €
Charges déductibles : -72 849 €
Résultat foncier Année 1 : -66 431 €(Déficit de 66 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 969 €/an
Revenus locatifs : +6 418 €
Charges déductibles : -5 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45030.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 418 €72 854 €4 845 €-66 436 €21 400 €45 036 €45 036 €
26 547 €5 847 €4 718 €699 €--44 336 €
36 677 €5 716 €4 587 €961 €--43 375 €
46 811 €5 580 €4 451 €1 231 €--42 144 €
56 947 €5 440 €4 310 €1 508 €--40 636 €
67 086 €5 294 €4 165 €1 792 €--38 844 €
77 228 €5 143 €4 014 €2 085 €--36 759 €
87 372 €4 987 €3 858 €2 386 €--34 373 €
97 520 €4 825 €3 696 €2 695 €--31 678 €
107 670 €4 657 €3 528 €3 013 €--28 665 €
117 824 €4 483 €3 354 €3 340 €--25 325 €
127 980 €4 304 €3 174 €3 677 €---
138 140 €4 117 €2 988 €4 023 €---
148 303 €3 924 €2 795 €4 378 €---
158 469 €3 724 €2 595 €4 744 €---
168 638 €3 517 €2 388 €5 121 €---
178 811 €3 303 €2 174 €5 508 €---
188 987 €3 081 €1 952 €5 906 €---
199 167 €2 851 €1 722 €6 316 €---
209 350 €2 612 €1 483 €6 738 €---
219 537 €2 366 €1 236 €7 171 €---
229 728 €2 110 €981 €7 618 €---
239 922 €1 845 €716 €8 077 €---
2410 121 €1 571 €442 €8 550 €---
2510 323 €1 287 €158 €9 036 €---
TOTAL205 575 €165 438 €70 329 €40 138 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 348 €-6 420 €+7 768 €
2+1 348 €0 €+1 348 €
3+1 348 €0 €+1 348 €
4+1 348 €0 €+1 348 €
5+1 348 €0 €+1 348 €
6+1 348 €0 €+1 348 €
7+1 348 €0 €+1 348 €
8+1 348 €0 €+1 348 €
9+1 348 €0 €+1 348 €
10+1 348 €0 €+1 348 €
11+1 348 €0 €+1 348 €
12+1 348 €+1 103 €+245 €
13+1 348 €+1 207 €+141 €
14+1 348 €+1 313 €+35 €
15+1 348 €+1 423 €-75 €
16+1 348 €+1 536 €-188 €
17+1 348 €+1 652 €-304 €
18+1 348 €+1 772 €-424 €
19+1 348 €+1 895 €-547 €
20+1 348 €+2 021 €-673 €
21+1 348 €+2 151 €-803 €
22+1 348 €+2 285 €-937 €
23+1 348 €+2 423 €-1 075 €
24+1 348 €+2 565 €-1 217 €
25+1 348 €+2 711 €-1 363 €
Total+33 700 €+19 639 €+14 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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