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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGagnac-sur-Cère (46)
Surface205m²
Coût Total235 474€
Loyer Annuel19 244€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 730,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, 1 parking: Parking

A 15 mn de Biars sur Cère, sur les hauteurs de Gagnac, maison d'habitation en pierre, batie sur cave, avec piece de vie, salon, 4 chambres, salle de bains et salle d'eau sur un terrain d'environ de 1300 m2. Trés belle vue sur la vallée depuis la terrasse couverte Des travaux d'amélioration sont à prévoir. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gagnac-sur-Cère
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Coordonnées : 44.937663, 1.880970
Total : 235 474€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 73 690€
Valeur du bien : 223 490€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1604€/mois
Loyer annuel estimé : 19244€/an
Fourchette totale : 1260€ - 2042€/mois
Fourchette annuelle : 15116€ - 24498€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 692,31 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :346 924 €
Prix d'achat :149 800 €
Décote à l'achat :-197 124€ (-56.8%)
Marge achat-revente :111 450€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 474€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 167,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :68,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 236,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 776,91€
Coût de l'assurance :20 603,98€
Taxe foncière : 1 924,37€/an
Soit par mois : 160,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 603,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 650 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur 205 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 690 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 200€
    Isolation combles: 205 m² × 40€/m² = 8200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 650€
    Peinture salon: 55 m² × 30€/m² = 1650€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagnac-sur-Cère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 244 €/an
Calcul : 1 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 474 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 366 €
Revenus locatifs : +19 244 €
Charges déductibles : -84 366 €
Résultat foncier Année 1 : -65 123 €(Déficit de 65 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 723 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 676 €/an
Revenus locatifs : +19 244 €
Charges déductibles : -10 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 567 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43722.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 244 €84 374 €7 935 €-65 130 €21 400 €43 730 €43 730 €
219 629 €10 473 €7 725 €9 155 €--34 575 €
320 021 €10 256 €7 507 €9 765 €--24 810 €
420 422 €10 030 €7 282 €10 391 €--14 418 €
520 830 €9 797 €7 049 €11 033 €--3 386 €
621 247 €9 556 €6 808 €11 690 €---
721 672 €9 307 €6 558 €12 365 €---
822 105 €9 049 €6 300 €13 056 €---
922 547 €8 782 €6 033 €13 765 €---
1022 998 €8 505 €5 757 €14 493 €---
1123 458 €8 219 €5 471 €15 238 €---
1223 927 €7 924 €5 175 €16 003 €---
1324 406 €7 618 €4 869 €16 788 €---
1424 894 €7 301 €4 553 €17 593 €---
1525 392 €6 973 €4 225 €18 418 €---
1625 899 €6 635 €3 886 €19 265 €---
1726 417 €6 284 €3 535 €20 134 €---
1826 946 €5 921 €3 172 €21 025 €---
1927 485 €5 546 €2 797 €21 939 €---
2028 034 €5 157 €2 409 €22 877 €---
2128 595 €4 755 €2 007 €23 840 €---
2229 167 €4 340 €1 591 €24 827 €---
2329 750 €3 909 €1 161 €25 841 €---
2430 345 €3 464 €716 €26 881 €---
2530 952 €3 004 €255 €27 948 €---
TOTAL616 381 €257 180 €114 777 €359 201 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 041 €-6 420 €+10 461 €
2+4 041 €0 €+4 041 €
3+4 041 €0 €+4 041 €
4+4 041 €0 €+4 041 €
5+4 041 €0 €+4 041 €
6+4 041 €+2 491 €+1 550 €
7+4 041 €+3 709 €+332 €
8+4 041 €+3 917 €+124 €
9+4 041 €+4 130 €-89 €
10+4 041 €+4 348 €-307 €
11+4 041 €+4 572 €-531 €
12+4 041 €+4 801 €-760 €
13+4 041 €+5 036 €-995 €
14+4 041 €+5 278 €-1 237 €
15+4 041 €+5 525 €-1 484 €
16+4 041 €+5 779 €-1 738 €
17+4 041 €+6 040 €-1 999 €
18+4 041 €+6 307 €-2 266 €
19+4 041 €+6 582 €-2 541 €
20+4 041 €+6 863 €-2 822 €
21+4 041 €+7 152 €-3 111 €
22+4 041 €+7 448 €-3 407 €
23+4 041 €+7 752 €-3 711 €
24+4 041 €+8 064 €-4 023 €
25+4 041 €+8 385 €-4 344 €
Total+101 025 €+107 760 €+-6 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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