Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

A VENDRE LAVELANET MAISON AVEC JARDIN ET 2 GARAGES / 2 APPARTEMENTS

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface135m²
Coût Total156 720€
Loyer Annuel12 526€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 992,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Maison mitoyenne par l'arrière avec jardin et 2 garages, comprenant :

  • Au rez-de-chaussée (ancien sous sol aménagé) : une entrée, une cuisine-séjour, un couloir, un wc, 2 chambres, une salle d'eau, et 2 garages.
  • Au 1er étage : un couloir, un beau salon-séjour avec cheminée insert, une cuisine, un wc, une salle de bains, et 3 chambres.
  • Au 2ème étage : Combles planchers hourdis, charpente métallique + hourdi. Très bon état. Simple vitrage au rdc, double vitrage (séjour et cuisine) et survitrages au 1er. Chauffage fuel, chaudière de l'époque de la maison (1965), radiateurs fonte. Tout à l'égout. Proche commerces. Travaux récents : Façades et gouttières (environ 10 ans). Toutes nos annonces sur : https://immobilier-lavelanet.nestenn.com/achat-immobilier - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/123547.pdf
Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.919492, 1.845030
Total : 156 720€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 146 000€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12526€/an
Fourchette totale : 790€ - 1379€/mois
Fourchette annuelle : 9483€ - 16545€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 118,57 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 007 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-17 007€ (-11.3%)
Marge achat-revente :-5 713€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 893,63€
Coût de l'assurance :13 713,00€
Taxe foncière : 1 252,63€/an
Soit par mois : 104,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 043,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 431 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel ancien.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (2 au RDC et 1 au 1er étage)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 526 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 860 €
Revenus locatifs : +12 526 €
Charges déductibles : -18 860 €
Résultat foncier Année 1 : -6 333 €(Déficit de 6 333 €)
Imputable sur revenu global : 6 333 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 860 €/an
Revenus locatifs : +12 526 €
Charges déductibles : -6 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 667 €/an
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 526 €18 864 €5 063 €-6 338 €6 338 €--
212 777 €6 728 €4 927 €6 049 €---
313 032 €6 586 €4 785 €6 446 €---
413 293 €6 440 €4 639 €6 853 €---
513 559 €6 289 €4 488 €7 269 €---
613 830 €6 134 €4 332 €7 697 €---
714 107 €5 972 €4 171 €8 134 €---
814 389 €5 806 €4 005 €8 583 €---
914 677 €5 634 €3 833 €9 042 €---
1014 970 €5 456 €3 655 €9 514 €---
1115 270 €5 273 €3 472 €9 997 €---
1215 575 €5 083 €3 282 €10 492 €---
1315 886 €4 887 €3 086 €10 999 €---
1416 204 €4 685 €2 884 €11 519 €---
1516 528 €4 476 €2 675 €12 052 €---
1616 859 €4 260 €2 459 €12 599 €---
1717 196 €4 036 €2 235 €13 160 €---
1817 540 €3 806 €2 005 €13 734 €---
1917 891 €3 567 €1 766 €14 323 €---
2018 248 €3 321 €1 520 €14 927 €---
2118 613 €3 067 €1 266 €15 547 €---
2218 986 €2 804 €1 003 €16 182 €---
2319 365 €2 532 €731 €16 833 €---
2419 753 €2 252 €451 €17 501 €---
2520 148 €1 962 €161 €18 186 €---
TOTAL401 222 €129 922 €72 894 €271 299 €6 338 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 901 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 631 €-1 901 €+4 532 €
2+2 631 €+1 815 €+816 €
3+2 631 €+1 934 €+697 €
4+2 631 €+2 056 €+575 €
5+2 631 €+2 181 €+450 €
6+2 631 €+2 309 €+322 €
7+2 631 €+2 440 €+191 €
8+2 631 €+2 575 €+56 €
9+2 631 €+2 713 €-82 €
10+2 631 €+2 854 €-223 €
11+2 631 €+2 999 €-368 €
12+2 631 €+3 147 €-516 €
13+2 631 €+3 300 €-669 €
14+2 631 €+3 456 €-825 €
15+2 631 €+3 616 €-985 €
16+2 631 €+3 780 €-1 149 €
17+2 631 €+3 948 €-1 317 €
18+2 631 €+4 120 €-1 489 €
19+2 631 €+4 297 €-1 666 €
20+2 631 €+4 478 €-1 847 €
21+2 631 €+4 664 €-2 033 €
22+2 631 €+4 855 €-2 224 €
23+2 631 €+5 050 €-2 419 €
24+2 631 €+5 250 €-2 619 €
25+2 631 €+5 456 €-2 825 €
Total+65 775 €+81 390 €+-15 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →