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Maison à vendre

VilleFors (79)
Surface154m²
Coût Total202 120€
Loyer Annuel15 391€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 967,53 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Terrasse, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial Philippe GILLET vous proposent : Maison de ville / village à vendre - FORS (79230)

A 10km de niort sur la commune de Fors ,joli maison en pierre rénover avec goût. Une terrasse à l'avant bien exposé avec un store banne. Elle se compose :D'un salon donnant directement accès à la terrasse,une cuisine équipée et aménagée avec coin repas,une arrière cuisine avec coin chaufferie et porte donnant sur l 'exterieur,une salle de bains baignoire,1WC. Un escalier flottant,desservant 4 chambres, 2 dressing une joli salle de bains douche à l' italienne récente. Chauffage pompe à chaleur air-eau. Possibilité d'acquérir un batiment en pierre indépendant avec 2 places de parking (possibilité de faire 1 logement )

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude Philippe GILLET - Notaires à Beauvoir-sur-Niort - N° SIRET : 43204276000020

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Ville : Fors
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79230
Coordonnées : 46.239805, -0.415298
Total : 202 120€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 190 200€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1283€/mois
Loyer annuel estimé : 15391€/an
Fourchette totale : 1039€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 12467€ - 19002€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 740,26 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 000 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-119 000€ (-44.4%)
Marge achat-revente :65 880€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 058,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 195,84€
Coût de l'assurance :17 180,20€
Taxe foncière : 1 539,12€/an
Soit par mois : 128,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 282,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 4 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessite une rénovation pour mise à jour et conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire par une douche à l'italienne, nouveau lavabo, WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessite une rénovation pour mise à jour et conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: Mise aux normes nécessaire pour conformité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans le salon.
Quantité: salon
Raison: Mise aux normes nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 400€
    Cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1200€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 400€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Carrelage: 700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Électricité:5 400€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: salon × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 391 €/an
Calcul : 1 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 211 €
Revenus locatifs : +15 391 €
Charges déductibles : -50 211 €
Résultat foncier Année 1 : -34 820 €(Déficit de 34 820 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 011 €/an
Revenus locatifs : +15 391 €
Charges déductibles : -9 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 380 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24119.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 391 €50 218 €6 791 €-34 826 €10 700 €24 126 €24 126 €
215 699 €8 837 €6 611 €6 862 €--17 265 €
316 013 €8 651 €6 424 €7 362 €--9 902 €
416 333 €8 458 €6 231 €7 876 €--2 027 €
516 660 €8 258 €6 032 €8 402 €---
616 993 €8 051 €5 825 €8 942 €---
717 333 €7 838 €5 611 €9 495 €---
817 680 €7 617 €5 390 €10 063 €---
918 033 €7 388 €5 162 €10 645 €---
1018 394 €7 151 €4 925 €11 242 €---
1118 762 €6 907 €4 680 €11 855 €---
1219 137 €6 653 €4 427 €12 484 €---
1319 520 €6 391 €4 165 €13 128 €---
1419 910 €6 120 €3 894 €13 790 €---
1520 308 €5 840 €3 614 €14 468 €---
1620 715 €5 550 €3 324 €15 164 €---
1721 129 €5 250 €3 024 €15 879 €---
1821 551 €4 940 €2 713 €16 612 €---
1921 982 €4 618 €2 392 €17 364 €---
2022 422 €4 286 €2 060 €18 136 €---
2122 870 €3 942 €1 716 €18 928 €---
2223 328 €3 587 €1 361 €19 741 €---
2323 794 €3 219 €993 €20 575 €---
2424 270 €2 838 €612 €21 432 €---
2524 756 €2 445 €218 €22 311 €---
TOTAL492 984 €195 054 €98 196 €297 930 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 232 €-3 210 €+6 442 €
2+3 232 €0 €+3 232 €
3+3 232 €0 €+3 232 €
4+3 232 €0 €+3 232 €
5+3 232 €+1 913 €+1 319 €
6+3 232 €+2 682 €+550 €
7+3 232 €+2 849 €+383 €
8+3 232 €+3 019 €+213 €
9+3 232 €+3 194 €+38 €
10+3 232 €+3 373 €-141 €
11+3 232 €+3 557 €-325 €
12+3 232 €+3 745 €-513 €
13+3 232 €+3 938 €-706 €
14+3 232 €+4 137 €-905 €
15+3 232 €+4 340 €-1 108 €
16+3 232 €+4 549 €-1 317 €
17+3 232 €+4 764 €-1 532 €
18+3 232 €+4 984 €-1 752 €
19+3 232 €+5 209 €-1 977 €
20+3 232 €+5 441 €-2 209 €
21+3 232 €+5 678 €-2 446 €
22+3 232 €+5 922 €-2 690 €
23+3 232 €+6 173 €-2 941 €
24+3 232 €+6 430 €-3 198 €
25+3 232 €+6 693 €-3 461 €
Total+80 800 €+89 379 €+-8 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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