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T4 lumineux avec balcon – Résidence calme

VilleSorgues (84)
Surface80m²
Coût Total108 360€
Loyer Annuel9 587€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 lumineux et agréable à vivre, situé dans une résidence calme et bien entretenue.

Le logement se compose d’un beau séjour lumineux, d’une cuisine fonctionnelle, de plusieurs chambres spacieuses ainsi que d’un balcon agréable. Appartement propre et bien entretenu, idéal pour une famille ou un premier achat.

Proche des commerces, écoles, transports et commodités.

Ville : Sorgues
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84700
Coordonnées : 44.013850, 4.859930
Total : 108 360€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 21 960€
Valeur du bien : 101 960€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.99€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 12.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9587€/an
Fourchette totale : 664€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 7965€ - 11540€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 861,61 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 929 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-68 929€ (-46.3%)
Marge achat-revente :40 569€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 400,42€
Coût de l'assurance :9 481,50€
Taxe foncière : 958,70€/an
Soit par mois : 79,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 960 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sorgues (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 795 €
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -26 795 €
Résultat foncier Année 1 : -17 208 €(Déficit de 17 208 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 508 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 835 €/an
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -4 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6508.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 587 €26 799 €3 501 €-17 212 €10 700 €6 512 €6 512 €
29 779 €4 744 €3 406 €5 034 €--1 477 €
39 974 €4 647 €3 309 €5 328 €---
410 174 €4 546 €3 208 €5 628 €---
510 377 €4 441 €3 103 €5 936 €---
610 585 €4 333 €2 996 €6 251 €---
710 797 €4 222 €2 884 €6 574 €---
811 012 €4 107 €2 769 €6 905 €---
911 233 €3 988 €2 650 €7 245 €---
1011 457 €3 865 €2 527 €7 592 €---
1111 687 €3 738 €2 400 €7 948 €---
1211 920 €3 607 €2 269 €8 313 €---
1312 159 €3 472 €2 134 €8 687 €---
1412 402 €3 332 €1 994 €9 070 €---
1512 650 €3 187 €1 849 €9 463 €---
1612 903 €3 038 €1 700 €9 865 €---
1713 161 €2 883 €1 546 €10 277 €---
1813 424 €2 724 €1 386 €10 700 €---
1913 693 €2 559 €1 221 €11 133 €---
2013 966 €2 389 €1 051 €11 578 €---
2114 246 €2 213 €875 €12 033 €---
2214 531 €2 031 €693 €12 499 €---
2314 821 €1 844 €506 €12 978 €---
2415 118 €1 649 €312 €13 468 €---
2515 420 €1 449 €111 €13 971 €---
TOTAL307 075 €105 809 €50 400 €201 265 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-3 210 €+5 223 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €+1 155 €+858 €
4+2 013 €+1 688 €+325 €
5+2 013 €+1 781 €+232 €
6+2 013 €+1 875 €+138 €
7+2 013 €+1 972 €+41 €
8+2 013 €+2 072 €-59 €
9+2 013 €+2 173 €-160 €
10+2 013 €+2 278 €-265 €
11+2 013 €+2 384 €-371 €
12+2 013 €+2 494 €-481 €
13+2 013 €+2 606 €-593 €
14+2 013 €+2 721 €-708 €
15+2 013 €+2 839 €-826 €
16+2 013 €+2 959 €-946 €
17+2 013 €+3 083 €-1 070 €
18+2 013 €+3 210 €-1 197 €
19+2 013 €+3 340 €-1 327 €
20+2 013 €+3 473 €-1 460 €
21+2 013 €+3 610 €-1 597 €
22+2 013 €+3 750 €-1 737 €
23+2 013 €+3 893 €-1 880 €
24+2 013 €+4 040 €-2 027 €
25+2 013 €+4 191 €-2 178 €
Total+50 325 €+60 380 €+-10 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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