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Achat : Maison Les Poulières (88600)

VillePoulières (88)
Surface187m²
Coût Total256 974€
Loyer Annuel17 345€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 180 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 958,18 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 187 m², 1 pièce, 7 chambres, 542 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

BRUYERES, A saisir à deux pas du centre ville mais dans un quartier très calme belle maison d'environ 180 m² habitables. elle comprend au rez-de-chaussée: entrée, cuisine équipée, salon, salle à manger, bureau, salle de bains, toilettes et une premiere chambre. A l'étage vous trouverez le palier et six autres chambres. chauffage par pompe à chaleur et convecteurs electriques à l'étage. fenêtes en PVC DV. toiture isolée. garage sur le coté. Classe énergie : D - Classe climat : B - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2230 à 3070 € (base 2024) Prix Hon. Négo Inclus : 179 180 € dont 5,40% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :170 000 € - Réf : 008/1226

Ville : Poulières
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88600
Coordonnées : 48.207970, 6.723310
Total : 256 974€
Prix d'acquisition : 179 180€
Travaux : 63 460€
Valeur du bien : 242 640€
Frais de notaire : 14 334€
Coût estimé : 14 334€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1445€/mois
Loyer annuel estimé : 17345€/an
Fourchette totale : 1100€ - 1899€/mois
Fourchette annuelle : 13200€ - 22793€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 004,33 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 810 €
Prix d'achat :179 180 €
Décote à l'achat :-8 630€ (-4.6%)
Marge achat-revente :-69 164€ (-36.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 974€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 265,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :64,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 330,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 793,73€
Coût de l'assurance :19 273,05€
Taxe foncière : 1 734,51€/an
Soit par mois : 144,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 445,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 474,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du système de chauffage par pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres en PVC double vitrage
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Maison - Assurer une bonne isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Sols à rafraîchir pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 3.5/5 - Peinture à rafraîchir pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Peinture à rafraîchir pour maintenir l'esthétique
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Peinture à rafraîchir pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 460 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 720€
    Isolation combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 500€
  • Système de chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 7 chambres × 30€/m² × 10m² = 2100€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 345 €/an
Calcul : 1 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 974 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 464 €
Revenus locatifs : +17 345 €
Charges déductibles : -74 464 €
Résultat foncier Année 1 : -57 119 €(Déficit de 57 119 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 004 €/an
Revenus locatifs : +17 345 €
Charges déductibles : -11 004 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35718.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 180 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 467 €(65% de 179 180 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 235 €/an
Calcul : 116 467 € × 3,636% = 4 235 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 345 €74 472 €8 507 €-57 127 €21 400 €35 727 €35 727 €
217 692 €10 785 €8 279 €6 907 €--28 820 €
318 046 €10 550 €8 044 €7 496 €--21 323 €
418 407 €10 306 €7 801 €8 100 €--13 223 €
518 775 €10 055 €7 550 €8 720 €--4 503 €
619 150 €9 795 €7 290 €9 355 €---
719 533 €9 526 €7 021 €10 007 €---
819 924 €9 248 €6 743 €10 676 €---
920 323 €8 961 €6 456 €11 362 €---
1020 729 €8 664 €6 158 €12 065 €---
1121 144 €8 357 €5 851 €12 787 €---
1221 566 €8 039 €5 533 €13 528 €---
1321 998 €7 710 €5 205 €14 288 €---
1422 438 €7 371 €4 865 €15 067 €---
1522 887 €7 019 €4 514 €15 867 €---
1623 344 €6 656 €4 151 €16 688 €---
1723 811 €6 281 €3 775 €17 531 €---
1824 287 €5 892 €3 387 €18 395 €---
1924 773 €5 491 €2 985 €19 283 €---
2025 269 €5 075 €2 570 €20 193 €---
2125 774 €4 646 €2 141 €21 128 €---
2226 289 €4 202 €1 697 €22 087 €---
2326 815 €3 743 €1 238 €23 072 €---
2427 352 €3 268 €763 €24 083 €---
2527 899 €2 778 €272 €25 121 €---
TOTAL555 570 €248 890 €122 794 €306 680 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 642 €-6 420 €+10 062 €
2+3 642 €0 €+3 642 €
3+3 642 €0 €+3 642 €
4+3 642 €0 €+3 642 €
5+3 642 €0 €+3 642 €
6+3 642 €+1 456 €+2 186 €
7+3 642 €+3 002 €+640 €
8+3 642 €+3 203 €+439 €
9+3 642 €+3 408 €+234 €
10+3 642 €+3 620 €+22 €
11+3 642 €+3 836 €-194 €
12+3 642 €+4 058 €-416 €
13+3 642 €+4 286 €-644 €
14+3 642 €+4 520 €-878 €
15+3 642 €+4 760 €-1 118 €
16+3 642 €+5 006 €-1 364 €
17+3 642 €+5 259 €-1 617 €
18+3 642 €+5 519 €-1 877 €
19+3 642 €+5 785 €-2 143 €
20+3 642 €+6 058 €-2 416 €
21+3 642 €+6 338 €-2 696 €
22+3 642 €+6 626 €-2 984 €
23+3 642 €+6 922 €-3 280 €
24+3 642 €+7 225 €-3 583 €
25+3 642 €+7 536 €-3 894 €
Total+91 050 €+92 004 €+-954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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