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Appartement 4 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleYerres (91)
Surface69m²
Coût Total202 570€
Loyer Annuel13 612€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 246,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 69 m²

EXCLUSIVITE ABP YERRES Dans une résidence calme et arborée avec gardien secteur GAMBETTA proche gare de YERRES, venez découvrir cet appartement 4 pièces de 69,29m2 comprenant une entrée avec placards, une salle de séjour, une cuisine aménagée (meubles hauts et bas) et équipé (four, plaques, hotte, réfrigérateur et congélateur, lave-vaisselle), un sellier, trois chambres, une salle d'eau refaite récemment, un WC. Proche de toutes commodités et des transports. Une cave et une place de parking complètent ce bien. Pour plus de renseignement n'hésitez pas à nous contacter par téléphone au [Coordonnées masquées].

Surface : 69 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1876 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/05/2026

Consommation énergie primaire : 280 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 276 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 500 € et 2 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Yerres
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91330
Coordonnées : 48.705296, 2.481288
Total : 202 570€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 35 170€
Valeur du bien : 190 170€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 19.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1134€/mois
Loyer annuel estimé : 13612€/an
Fourchette totale : 949€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 11393€ - 16262€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 689,13 €/m²
Basé sur :196 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 550 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-30 550€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-17 020€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 014,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 073,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 663,95€
Coût de l'assurance :17 724,87€
Taxe foncière : 1 361,17€/an
Soit par mois : 113,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 134,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 170 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres:2 970€
    Revêtement sol: 33 m² × 90€/m² = 2970€, Main d'œuvre: 30€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yerres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 612 €/an
Calcul : 1 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 570 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 361 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 241 €
Revenus locatifs : +13 612 €
Charges déductibles : -44 241 €
Résultat foncier Année 1 : -30 630 €(Déficit de 30 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 071 €/an
Revenus locatifs : +13 612 €
Charges déductibles : -9 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 540 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9229.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 612 €44 248 €7 008 €-30 636 €21 400 €9 236 €9 236 €
213 884 €8 894 €6 824 €4 990 €--4 247 €
314 162 €8 704 €6 634 €5 457 €---
414 445 €8 507 €6 437 €5 938 €---
514 734 €8 303 €6 233 €6 430 €---
615 028 €8 092 €6 022 €6 936 €---
715 329 €7 874 €5 803 €7 455 €---
815 636 €7 647 €5 577 €7 988 €---
915 948 €7 413 €5 343 €8 536 €---
1016 267 €7 170 €5 100 €9 097 €---
1116 593 €6 918 €4 848 €9 674 €---
1216 924 €6 658 €4 588 €10 266 €---
1317 263 €6 388 €4 318 €10 874 €---
1417 608 €6 109 €4 039 €11 499 €---
1517 960 €5 820 €3 750 €12 140 €---
1618 319 €5 521 €3 450 €12 799 €---
1718 686 €5 210 €3 140 €13 475 €---
1819 060 €4 889 €2 819 €14 170 €---
1919 441 €4 557 €2 487 €14 884 €---
2019 830 €4 212 €2 142 €15 617 €---
2120 226 €3 856 €1 786 €16 370 €---
2220 631 €3 486 €1 416 €17 144 €---
2321 043 €3 104 €1 034 €17 939 €---
2421 464 €2 708 €638 €18 756 €---
2521 893 €2 298 €228 €19 596 €---
TOTAL435 985 €188 588 €101 664 €247 397 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 858 €-6 420 €+9 278 €
2+2 858 €0 €+2 858 €
3+2 858 €+363 €+2 495 €
4+2 858 €+1 781 €+1 077 €
5+2 858 €+1 929 €+929 €
6+2 858 €+2 081 €+777 €
7+2 858 €+2 237 €+621 €
8+2 858 €+2 396 €+462 €
9+2 858 €+2 561 €+297 €
10+2 858 €+2 729 €+129 €
11+2 858 €+2 902 €-44 €
12+2 858 €+3 080 €-222 €
13+2 858 €+3 262 €-404 €
14+2 858 €+3 450 €-592 €
15+2 858 €+3 642 €-784 €
16+2 858 €+3 840 €-982 €
17+2 858 €+4 043 €-1 185 €
18+2 858 €+4 251 €-1 393 €
19+2 858 €+4 465 €-1 607 €
20+2 858 €+4 685 €-1 827 €
21+2 858 €+4 911 €-2 053 €
22+2 858 €+5 143 €-2 285 €
23+2 858 €+5 382 €-2 524 €
24+2 858 €+5 627 €-2 769 €
25+2 858 €+5 879 €-3 021 €
Total+71 450 €+74 219 €+-2 769 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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