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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface75m²
Coût Total97 700€
Loyer Annuel10 896€
Rentabilité11.15%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Appartement T3 à rafraichir – Fontaine d'Ouche – Dijon Situé dans le quartier de Fontaine d'Ouche à Dijon, cet appartement offre un beau potentiel pour un projet de rénovation. D'une surface agréable, il se compose de : 2 chambres un salon lumineux un séjour séparé une cuisine aménagée une salle de bain et WC L'appartement nécessite des travaux de rafraichissement, idéal pour investisseurs ou primo-accédants souhaitant personnaliser leur bien.

Atouts supplémentaires : 2 places de parking en sous-sol une cave résidence avec accès sécurisé Proche des commerces, transports en commun et commodités. Prix attractif compte tenu du potentiel. Pour plus d'informations ou organiser une visite, merci de me contacter.

Votre conseiller VESTA MB : Magali GUENOT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 878875327 RCP RD01907057W

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 132 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/12/2025

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 185.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 130 € et 1 529 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.330246, 4.993632
Total : 97 700€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 93 300€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10896€/an
Fourchette totale : 723€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8680€ - 13677€/an
Rentabilité brute :11.15%
Fourchette de rentabilité :8.88% - 14.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 963,38 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 254 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-92 254€ (-62.6%)
Marge achat-revente :49 554€ (33.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 621,83€
Coût de l'assurance :8 548,75€
Taxe foncière : 1 089,59€/an
Soit par mois : 90,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 603,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec usure normale, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 1 × 10500€ = 10500€ (incl. main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres: 7 × 900€ = 6300€ (incl. main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 1 × 3500€ = 3500€ (incl. main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 1 × 12000€ = 12000€ (incl. main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 1 × 3000€ = 3000€ (incl. main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (24 m²): 24 × 50€ = 1200€ (incl. main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: salon (30 m²): 30 × 60€ = 1800€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 896 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 700 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 021 €
Revenus locatifs : +10 896 €
Charges déductibles : -43 021 €
Résultat foncier Année 1 : -32 125 €(Déficit de 32 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 721 €/an
Revenus locatifs : +10 896 €
Charges déductibles : -4 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10724.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 896 €43 024 €3 292 €-32 128 €21 400 €10 728 €10 728 €
211 114 €4 637 €3 205 €6 477 €--4 251 €
311 336 €4 546 €3 115 €6 790 €---
411 563 €4 453 €3 021 €7 110 €---
511 794 €4 356 €2 925 €7 438 €---
612 030 €4 256 €2 825 €7 774 €---
712 271 €4 153 €2 721 €8 118 €---
812 516 €4 046 €2 614 €8 470 €---
912 766 €3 935 €2 503 €8 832 €---
1013 022 €3 820 €2 389 €9 202 €---
1113 282 €3 701 €2 270 €9 581 €---
1213 548 €3 579 €2 147 €9 969 €---
1313 819 €3 452 €2 020 €10 367 €---
1414 095 €3 320 €1 889 €10 775 €---
1514 377 €3 184 €1 753 €11 192 €---
1614 664 €3 044 €1 612 €11 621 €---
1714 958 €2 898 €1 467 €12 059 €---
1815 257 €2 748 €1 316 €12 509 €---
1915 562 €2 592 €1 161 €12 970 €---
2015 873 €2 431 €999 €13 442 €---
2116 191 €2 264 €833 €13 927 €---
2216 515 €2 092 €660 €14 423 €---
2316 845 €1 913 €482 €14 932 €---
2417 182 €1 729 €297 €15 453 €---
2517 525 €1 537 €106 €15 988 €---
TOTAL348 999 €121 710 €47 622 €227 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 288 €-6 420 €+8 708 €
2+2 288 €0 €+2 288 €
3+2 288 €+762 €+1 526 €
4+2 288 €+2 133 €+155 €
5+2 288 €+2 231 €+57 €
6+2 288 €+2 332 €-44 €
7+2 288 €+2 435 €-147 €
8+2 288 €+2 541 €-253 €
9+2 288 €+2 649 €-361 €
10+2 288 €+2 760 €-472 €
11+2 288 €+2 874 €-586 €
12+2 288 €+2 991 €-703 €
13+2 288 €+3 110 €-822 €
14+2 288 €+3 232 €-944 €
15+2 288 €+3 358 €-1 070 €
16+2 288 €+3 486 €-1 198 €
17+2 288 €+3 618 €-1 330 €
18+2 288 €+3 753 €-1 465 €
19+2 288 €+3 891 €-1 603 €
20+2 288 €+4 033 €-1 745 €
21+2 288 €+4 178 €-1 890 €
22+2 288 €+4 327 €-2 039 €
23+2 288 €+4 479 €-2 191 €
24+2 288 €+4 636 €-2 348 €
25+2 288 €+4 796 €-2 508 €
Total+57 200 €+68 187 €+-10 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 203 jours
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