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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface46.1m²
Coût Total69 070€
Loyer Annuel5 414€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 46.1 m²
Prix au m² : 1 062,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Non meublé

Appartement de 46m² situé au 4ème étage comprenant entrée, cuisine équipée, séjour, chambre, salle d'eau, wc. Cave. Garage. Classe énergie E. Actuellement loué 300 euros + 100 euros de charges. Pas de procédure en cours. Nombre de lots 90. Charges annuelles 2456 euros chauffage compris. Les informations sur les risques auquel ce bien est exposé sont disponible sur le site Pour toutes visites merci de contacter Patrice Garnier Cette annonce a été rédigée sous la responsabilité de Patrice Garnier, agent commercial en immobilier, immatriculé au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) du tribunal de Troyes sous le numéro 482 075 569.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1200.00 euros et 2200.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO FRANCE : Patrice GARNIER Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 482 076 569

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.532816, 3.707235
Total : 69 070€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 16 150€
Valeur du bien : 65 150€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.1m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5414€/an
Fourchette totale : 347€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 4163€ - 7042€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 032,54 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :47 600 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+1 400€ (+2.9%)
Marge achat-revente :-21 470€ (-45.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :342,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 362,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 556,24€
Coût de l'assurance :6 043,63€
Taxe foncière : 541,44€/an
Soit par mois : 45,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 451,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et retouche des finitions de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et retouche des finitions de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 150 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:300€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:360€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 070 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 452 €
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -20 452 €
Résultat foncier Année 1 : -15 037 €(Déficit de 15 037 €)
Imputable sur revenu global : 15 037 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 302 €/an
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -4 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 113 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 414 €20 454 €2 321 €-15 040 €15 040 €--
25 523 €4 242 €2 259 €1 280 €---
35 633 €4 179 €2 195 €1 455 €---
45 746 €4 113 €2 129 €1 633 €---
55 861 €4 044 €2 061 €1 816 €---
65 978 €3 974 €1 991 €2 004 €---
76 098 €3 901 €1 918 €2 197 €---
86 219 €3 825 €1 842 €2 394 €---
96 344 €3 747 €1 764 €2 597 €---
106 471 €3 666 €1 683 €2 805 €---
116 600 €3 583 €1 599 €3 018 €---
126 732 €3 496 €1 513 €3 236 €---
136 867 €3 407 €1 423 €3 460 €---
147 004 €3 314 €1 331 €3 690 €---
157 144 €3 218 €1 235 €3 926 €---
167 287 €3 119 €1 136 €4 168 €---
177 433 €3 016 €1 033 €4 416 €---
187 581 €2 910 €927 €4 671 €---
197 733 €2 801 €817 €4 933 €---
207 888 €2 687 €704 €5 201 €---
218 046 €2 570 €586 €5 476 €---
228 206 €2 448 €465 €5 758 €---
238 371 €2 322 €339 €6 048 €---
248 538 €2 192 €209 €6 346 €---
258 709 €2 058 €75 €6 651 €---
TOTAL173 426 €99 286 €33 556 €74 140 €15 040 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 512 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 137 €-4 512 €+5 649 €
2+1 137 €+384 €+753 €
3+1 137 €+436 €+701 €
4+1 137 €+490 €+647 €
5+1 137 €+545 €+592 €
6+1 137 €+601 €+536 €
7+1 137 €+659 €+478 €
8+1 137 €+718 €+419 €
9+1 137 €+779 €+358 €
10+1 137 €+841 €+296 €
11+1 137 €+905 €+232 €
12+1 137 €+971 €+166 €
13+1 137 €+1 038 €+99 €
14+1 137 €+1 107 €+30 €
15+1 137 €+1 178 €-41 €
16+1 137 €+1 250 €-113 €
17+1 137 €+1 325 €-188 €
18+1 137 €+1 401 €-264 €
19+1 137 €+1 480 €-343 €
20+1 137 €+1 560 €-423 €
21+1 137 €+1 643 €-506 €
22+1 137 €+1 728 €-591 €
23+1 137 €+1 814 €-677 €
24+1 137 €+1 904 €-767 €
25+1 137 €+1 995 €-858 €
Total+28 425 €+22 242 €+6 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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