Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface60
Coût Total218 762
Loyer Annuel13 507
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-445
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 956 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 699,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Gardien

Venez découvrir sur la commune de CRETEIL, dans le quartier des Choux, à 10 min à pied du métro 8 Créteil Université, et proche des écoles, cet appartement de type T3 de 60,30m2.Il est situé au 7ème étage avec ascenseurs avec Box et cave.Ce logement se compose d'une entrée, séjour donnant sur balcon, cuisine indépendante, 2 chambres, dégagement avec placards, salle de bains et wc.Travaux à prévoir.Charges de copropriété : 310 euros par mois comprenant le chauffage, l'eau chaude, l'eau froide, ascenseur et l'entretien des parties communes.Bailleur institutionnel ( pas de frais d'agence).Dépôt des candidatures après visite du bien. Modalités de remise des offres : de préférence par mail, sous réserve d'un dossier complet contenant l'offre et les pièces requises.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784620, 2.444600
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 218 762
Prix d'acquisition : 161 956
Travaux : 43 850
Valeur du bien : 205 806
Frais de notaire : 12 956
Coût estimé : 12 956
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1126€/mois
Loyer annuel estimé : 13507€/an
Fourchette totale : 852€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 10221€ - 17850€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 096,39 €/m²
Basé sur :231 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 783
Prix d'achat :161 956
Décote à l'achat :-23 827 (-12.8%)
Marge achat-revente :-32 979€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 762
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :63,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 148,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 630,99
Coût de l'assurance :19 141,67
Taxe foncière : 1 350,70€/an
Soit par mois : 112,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 310,00€/mois
Soit par an : 3 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 125,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 571,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-445,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager absent et peinture usée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage de l'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 850(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde 2 chambres (20 m²): 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Entrée:400
    Peinture et rafraîchissement carrelage entrée: 4 m² × 100€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 126 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 507 €/an
Calcul : 1 126 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 762 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 351 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 720 €/an
Calcul : 310 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 051
Revenus locatifs : +13 507
Charges déductibles : -57 051
Résultat foncier Année 1 : -43 544(Déficit de 43 544 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 144
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 201 €/an
Revenus locatifs : +13 507
Charges déductibles : -13 201
Résultat foncier Années 2+ : 306 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22144.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 956
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 271(65% de 161 956 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 828 €/an
Calcul : 105 271 € × 3,636% = 3 828
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 50757 0587 372-43 55221 400 €22 152 €22 152 €
213 77713 0137 177764--21 387 €
314 05312 8116 9741 242--20 145 €
414 33412 6016 7651 732--18 413 €
514 62012 3856 5492 235--16 178 €
614 91312 1616 3252 752--13 426 €
715 21111 9296 0933 282--10 144 €
815 51511 6895 8533 826--6 318 €
915 82611 4415 6054 384--1 934 €
1016 14211 1855 3484 957---
1116 46510 9195 0835 546---
1216 79410 6444 8086 150---
1317 13010 3604 5246 770---
1417 47310 0664 2297 407---
1517 8229 7613 9258 061---
1618 1799 4473 6108 732---
1718 5429 1213 2849 421---
1818 9138 7842 94710 129---
1919 2918 4352 59910 856---
2019 6778 0742 23811 603---
2120 0717 7011 86412 370---
2220 4727 3151 47813 158---
2320 8826 9151 07913 967---
2421 2996 50166514 798---
2521 7256 07423715 652---
TOTAL432 633296 390106 631136 24321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 243
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 836-6 420+9 256
2+2 8360+2 836
3+2 8360+2 836
4+2 8360+2 836
5+2 8360+2 836
6+2 8360+2 836
7+2 8360+2 836
8+2 8360+2 836
9+2 8360+2 836
10+2 836+907+1 929
11+2 836+1 664+1 172
12+2 836+1 845+991
13+2 836+2 031+805
14+2 836+2 222+614
15+2 836+2 418+418
16+2 836+2 620+216
17+2 836+2 826+10
18+2 836+3 039-203
19+2 836+3 257-421
20+2 836+3 481-645
21+2 836+3 711-875
22+2 836+3 947-1 111
23+2 836+4 190-1 354
24+2 836+4 439-1 603
25+2 836+4 695-1 859
Total+70 900+40 873+30 027
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →