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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontaigu-de-Quercy (82)
Surface155m²
Coût Total191 100€
Loyer Annuel15 854€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 638,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre composée de deux logements actuellement loués, idéale pour un investissement locatif avec revenus immédiats.   T2 meublé d'environ 45 m² (RDC) Cuisine séparée, salon, 1 chambre, salle d'eau avec douche, WC Loyer : 300 € / mois (locataire en place)   T4 d'environ 110 m² sur deux niveaux Grand salon, cuisine séparée, salle de bain À l'étage : 3 chambres Loyer : 410 € / mois (locataire en place)  

Toiture récente (sans amiante) Isolation récente Petit jardin non attenant

 IDEAL INVESTISSEUR ! A VISITER / Imad :

Ville : Montaigu-de-Quercy
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82150
Coordonnées : 44.339469, 1.028022
Total : 191 100€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 84 180€
Valeur du bien : 183 180€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1321€/mois
Loyer annuel estimé : 15854€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1694€/mois
Fourchette annuelle : 12365€ - 20327€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 121,05 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 763 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-74 763€ (-43.0%)
Marge achat-revente :-17 337€ (-10.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :946,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 002,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 842,00€
Coût de l'assurance :16 721,25€
Taxe foncière : 1 585,39€/an
Soit par mois : 132,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 321,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 180 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:26 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 2500€ = 14500€
  • Menuiseries:13 300€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 700€ = 13300€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Cuisine:18 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 8000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 880€
    Revêtement sol: 48 m² × 60€/m² = 2880€ + Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaigu-de-Quercy (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 321 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 854 €/an
Calcul : 1 321 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 849 €
Revenus locatifs : +15 854 €
Charges déductibles : -92 849 €
Résultat foncier Année 1 : -76 995 €(Déficit de 76 995 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 595 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 669 €/an
Revenus locatifs : +15 854 €
Charges déductibles : -8 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55595.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 854 €92 855 €6 421 €-77 001 €21 400 €55 601 €55 601 €
216 171 €8 505 €6 250 €7 666 €--47 935 €
316 494 €8 328 €6 074 €8 166 €--39 769 €
416 824 €8 146 €5 892 €8 678 €--31 091 €
517 161 €7 957 €5 703 €9 204 €--21 887 €
617 504 €7 762 €5 508 €9 742 €--12 145 €
717 854 €7 560 €5 306 €10 294 €--1 851 €
818 211 €7 351 €5 097 €10 860 €---
918 575 €7 135 €4 880 €11 441 €---
1018 947 €6 911 €4 657 €12 036 €---
1119 326 €6 679 €4 425 €12 646 €---
1219 712 €6 440 €4 186 €13 272 €---
1320 107 €6 192 €3 938 €13 914 €---
1420 509 €5 936 €3 682 €14 573 €---
1520 919 €5 671 €3 417 €15 248 €---
1621 337 €5 397 €3 142 €15 940 €---
1721 764 €5 113 €2 859 €16 651 €---
1822 199 €4 820 €2 565 €17 380 €---
1922 643 €4 516 €2 262 €18 127 €---
2023 096 €4 202 €1 948 €18 894 €---
2123 558 €3 877 €1 623 €19 681 €---
2224 029 €3 541 €1 286 €20 489 €---
2324 510 €3 193 €939 €21 317 €---
2425 000 €2 833 €579 €22 167 €---
2525 500 €2 461 €206 €23 039 €---
TOTAL507 804 €233 378 €92 842 €274 426 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 426 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 329 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 329 €-6 420 €+9 749 €
2+3 329 €0 €+3 329 €
3+3 329 €0 €+3 329 €
4+3 329 €0 €+3 329 €
5+3 329 €0 €+3 329 €
6+3 329 €0 €+3 329 €
7+3 329 €0 €+3 329 €
8+3 329 €+2 703 €+626 €
9+3 329 €+3 432 €-103 €
10+3 329 €+3 611 €-282 €
11+3 329 €+3 794 €-465 €
12+3 329 €+3 982 €-653 €
13+3 329 €+4 174 €-845 €
14+3 329 €+4 372 €-1 043 €
15+3 329 €+4 574 €-1 245 €
16+3 329 €+4 782 €-1 453 €
17+3 329 €+4 995 €-1 666 €
18+3 329 €+5 214 €-1 885 €
19+3 329 €+5 438 €-2 109 €
20+3 329 €+5 668 €-2 339 €
21+3 329 €+5 904 €-2 575 €
22+3 329 €+6 147 €-2 818 €
23+3 329 €+6 395 €-3 066 €
24+3 329 €+6 650 €-3 321 €
25+3 329 €+6 912 €-3 583 €
Total+83 225 €+82 328 €+897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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