Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex 3 pièces 55 m²

VilleValence-d'Albigeois (81)
Surface55m²
Coût Total74 420€
Loyer Annuel4 230€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 527,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 55 m²

Appartement en duplex de Type T3: 1er niveau: pièce de vie et cuisine 2eme niveau: 2 chambres, salle d'eau et WC L'appartement est vendu loué, le loyer est de 362EUR HC, le bail date de 2023 La toiture a été refaite en Juillet 2026 ainsi que l'étanchéité des velux. Petite co-propriété de 5 lots (en cours de création)

Surface : 55 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Valence-d'Albigeois
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81340
Coordonnées : 44.022820, 2.411988
Total : 74 420€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 72 100€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 352€/mois
Loyer annuel estimé : 4230€/an
Fourchette totale : 278€ - 446€/mois
Fourchette annuelle : 3340€ - 5357€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :360,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :21,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 382,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 789,43€
Coût de l'assurance :6 511,75€
Taxe foncière : 422,99€/an
Soit par mois : 35,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 352,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 417,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure sur le mobilier et le plan de travail
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(784 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence-d'Albigeois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 230 €/an
Calcul : 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 420 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 134 €
Revenus locatifs : +4 230 €
Charges déductibles : -46 134 €
Résultat foncier Année 1 : -41 904 €(Déficit de 41 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 034 €/an
Revenus locatifs : +4 230 €
Charges déductibles : -3 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20503.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 230 €46 136 €2 353 €-41 906 €21 400 €20 506 €20 506 €
24 315 €2 972 €2 288 €1 343 €--19 164 €
34 401 €2 906 €2 222 €1 495 €--17 668 €
44 489 €2 837 €2 154 €1 652 €--16 017 €
54 579 €2 767 €2 083 €1 812 €--14 205 €
64 670 €2 694 €2 010 €1 976 €--12 229 €
74 764 €2 618 €1 935 €2 145 €--10 083 €
84 859 €2 541 €1 857 €2 318 €--7 765 €
94 956 €2 461 €1 777 €2 496 €--5 270 €
105 055 €2 378 €1 694 €2 677 €--2 592 €
115 156 €2 292 €1 609 €2 864 €---
125 259 €2 204 €1 520 €3 056 €---
135 365 €2 113 €1 429 €3 252 €---
145 472 €2 018 €1 335 €3 453 €---
155 581 €1 921 €1 238 €3 660 €---
165 693 €1 821 €1 137 €3 872 €---
175 807 €1 717 €1 034 €4 089 €---
185 923 €1 610 €927 €4 313 €---
196 041 €1 500 €816 €4 542 €---
206 162 €1 386 €702 €4 776 €---
216 285 €1 268 €585 €5 017 €---
226 411 €1 146 €463 €5 265 €---
236 539 €1 021 €338 €5 518 €---
246 670 €891 €208 €5 779 €---
256 804 €758 €74 €6 046 €---
TOTAL135 486 €93 976 €33 789 €41 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+888 €-6 420 €+7 308 €
2+888 €0 €+888 €
3+888 €0 €+888 €
4+888 €0 €+888 €
5+888 €0 €+888 €
6+888 €0 €+888 €
7+888 €0 €+888 €
8+888 €0 €+888 €
9+888 €0 €+888 €
10+888 €0 €+888 €
11+888 €+82 €+806 €
12+888 €+917 €-29 €
13+888 €+976 €-88 €
14+888 €+1 036 €-148 €
15+888 €+1 098 €-210 €
16+888 €+1 162 €-274 €
17+888 €+1 227 €-339 €
18+888 €+1 294 €-406 €
19+888 €+1 362 €-474 €
20+888 €+1 433 €-545 €
21+888 €+1 505 €-617 €
22+888 €+1 579 €-691 €
23+888 €+1 656 €-768 €
24+888 €+1 734 €-846 €
25+888 €+1 814 €-926 €
Total+22 200 €+12 453 €+9 747 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →