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Gîte et salle de réception proche de la forêt de bercé...

Bien expiré
VilleLhomme (72)
Surface360
Coût Total315 480
Loyer Annuel29 927
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+597
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 281 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 780,56 €/m²
Chambres : 11
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 360 m², 14 pièces, 9420 m² de terrain

Venez découvrir cette magnifique propriété composée d'une ancienne maison de vigneron exposée plein Sud avec ses dépendances: 2 vastes granges aménagées pour l'accueil. Le terrain d'un hectare et demi est clos et arboré. Vous êtes en Vallée du Loir à 30 mn du Circuit des 24H du Mans, 42 km de Tours, 45 km de Le Mans et 200 km de Paris. L'ameublement clair et chaleureux est conçu pour des séjours de vacances et de bien-être, dans un cadre agréable et une campagne boisée et vallonnée. La forêt de Bercé, lacs, chemins de randonnée à proximité. Nombreux sites troglodytes. La région est chargée d'histoire et de rencontres avec un passé prestigieux. Idéal pour l'organisation de vos cérémonies avec 270 m2 de surface... - 1 gîte de 12 couchages et 1 salle de réception de 70m2 avec 7 couchages. Au total de 11 chambres, 6 salles d'eau, 8 Wc. Gîte de la Volière: 9 chambres au total (dont 2 petites), 5 salles d'eau et 6 Wc, 1 grand salon/salle à manger de 40m2, 1 cuisine équipée de 10 m2. Salle de réception: 1 salle de réception de 70m2 capacité de max 49 personnes, cuisine équipée de 25m2, 2 chambres capacité 7 personnes, 3 Wc Terrain total d'un hectare. Parking capacité environ 20 véhicules.

Ville : Lhomme
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72340
Coordonnées : 47.743920, 0.557650
Total : 315 480
Prix d'acquisition : 281 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 293 000
Frais de notaire : 22 480
Coût estimé : 22 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2494€/mois
Loyer annuel estimé : 29927€/an
Fourchette totale : 1944€ - 3200€/mois
Fourchette annuelle : 23323€ - 38399€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 552,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :94,64€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 647,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 247,66
Coût de l'assurance :28 393,20
Taxe foncière : 2 992,66€/an
Soit par mois : 249,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 493,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 896,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :597,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 6 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 11 chambres (environ 110 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: 1 cuisine de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon de 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger de 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 927 €/an
Calcul : 2 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 480 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 530
Revenus locatifs : +29 927
Charges déductibles : -26 530
Résultat foncier Année 1 : 3 396

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 530 €/an
Revenus locatifs : +29 927
Charges déductibles : -14 530
Résultat foncier Années 2+ : 15 396 €/an
Prix d'achat du bien : 281 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 650(65% de 281 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 642 €/an
Calcul : 182 650 € × 3,636% = 6 642
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 92726 54010 4123 386---
230 52514 26210 13316 263---
331 13613 9749 84517 162---
431 75813 6769 54718 083---
532 39313 3689 23919 026---
633 04113 0498 92119 992---
733 70212 7208 59120 982---
834 37612 3798 25121 997---
935 06412 0277 89923 036---
1035 76511 6647 53524 102---
1136 48011 2877 15925 193---
1237 21010 8986 77026 312---
1337 95410 4966 36827 458---
1438 71310 0805 95228 633---
1539 4879 6505 52229 837---
1640 2779 2065 07731 072---
1741 0838 7464 61832 337---
1841 9048 2714 14233 634---
1942 7437 7793 65134 963---
2043 5977 2713 14336 326---
2144 4696 7462 61837 723---
2245 3596 2032 07539 155---
2346 2665 6421 51340 624---
2447 1915 06193342 130---
2548 1354 46133343 674---
TOTAL958 557265 457150 248693 1000Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 693 100
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 285+1 016+5 269
2+6 285+4 879+1 406
3+6 285+5 149+1 136
4+6 285+5 425+860
5+6 285+5 708+577
6+6 285+5 998+287
7+6 285+6 295-10
8+6 285+6 599-314
9+6 285+6 911-626
10+6 285+7 230-945
11+6 285+7 558-1 273
12+6 285+7 894-1 609
13+6 285+8 237-1 952
14+6 285+8 590-2 305
15+6 285+8 951-2 666
16+6 285+9 321-3 036
17+6 285+9 701-3 416
18+6 285+10 090-3 805
19+6 285+10 489-4 204
20+6 285+10 898-4 613
21+6 285+11 317-5 032
22+6 285+11 747-5 462
23+6 285+12 187-5 902
24+6 285+12 639-6 354
25+6 285+13 102-6 817
Total+157 125+207 930+-50 805
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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