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Gîte et salle de réception proche de la forêt de bercé...

Bien expiré
VilleLhomme (72)
Surface360m²
Coût Total315 480€
Loyer Annuel29 927€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+597€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 281 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 780,56 €/m²
Chambres : 11
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 360 m², 14 pièces, 9420 m² de terrain

Venez découvrir cette magnifique propriété composée d'une ancienne maison de vigneron exposée plein Sud avec ses dépendances: 2 vastes granges aménagées pour l'accueil. Le terrain d'un hectare et demi est clos et arboré. Vous êtes en Vallée du Loir à 30 mn du Circuit des 24H du Mans, 42 km de Tours, 45 km de Le Mans et 200 km de Paris. L'ameublement clair et chaleureux est conçu pour des séjours de vacances et de bien-être, dans un cadre agréable et une campagne boisée et vallonnée. La forêt de Bercé, lacs, chemins de randonnée à proximité. Nombreux sites troglodytes. La région est chargée d'histoire et de rencontres avec un passé prestigieux. Idéal pour l'organisation de vos cérémonies avec 270 m2 de surface... - 1 gîte de 12 couchages et 1 salle de réception de 70m2 avec 7 couchages. Au total de 11 chambres, 6 salles d'eau, 8 Wc. Gîte de la Volière: 9 chambres au total (dont 2 petites), 5 salles d'eau et 6 Wc, 1 grand salon/salle à manger de 40m2, 1 cuisine équipée de 10 m2. Salle de réception: 1 salle de réception de 70m2 capacité de max 49 personnes, cuisine équipée de 25m2, 2 chambres capacité 7 personnes, 3 Wc Terrain total d'un hectare. Parking capacité environ 20 véhicules.

Ville : Lhomme
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72340
Coordonnées : 47.743920, 0.557650
Total : 315 480€
Prix d'acquisition : 281 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 293 000€
Frais de notaire : 22 480€
Coût estimé : 22 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2494€/mois
Loyer annuel estimé : 29927€/an
Fourchette totale : 1944€ - 3200€/mois
Fourchette annuelle : 23323€ - 38399€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 552,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :94,64€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 647,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 247,66€
Coût de l'assurance :28 393,20€
Taxe foncière : 2 992,66€/an
Soit par mois : 249,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 493,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 896,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :597,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 6 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 11 chambres (environ 110 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: 1 cuisine de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon de 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger de 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 927 €/an
Calcul : 2 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 480 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 530 €
Revenus locatifs : +29 927 €
Charges déductibles : -26 530 €
Résultat foncier Année 1 : 3 396 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 530 €/an
Revenus locatifs : +29 927 €
Charges déductibles : -14 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 396 €/an
Prix d'achat du bien : 281 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 650 €(65% de 281 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 642 €/an
Calcul : 182 650 € × 3,636% = 6 642 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 927 €26 540 €10 412 €3 386 €---
230 525 €14 262 €10 133 €16 263 €---
331 136 €13 974 €9 845 €17 162 €---
431 758 €13 676 €9 547 €18 083 €---
532 393 €13 368 €9 239 €19 026 €---
633 041 €13 049 €8 921 €19 992 €---
733 702 €12 720 €8 591 €20 982 €---
834 376 €12 379 €8 251 €21 997 €---
935 064 €12 027 €7 899 €23 036 €---
1035 765 €11 664 €7 535 €24 102 €---
1136 480 €11 287 €7 159 €25 193 €---
1237 210 €10 898 €6 770 €26 312 €---
1337 954 €10 496 €6 368 €27 458 €---
1438 713 €10 080 €5 952 €28 633 €---
1539 487 €9 650 €5 522 €29 837 €---
1640 277 €9 206 €5 077 €31 072 €---
1741 083 €8 746 €4 618 €32 337 €---
1841 904 €8 271 €4 142 €33 634 €---
1942 743 €7 779 €3 651 €34 963 €---
2043 597 €7 271 €3 143 €36 326 €---
2144 469 €6 746 €2 618 €37 723 €---
2245 359 €6 203 €2 075 €39 155 €---
2346 266 €5 642 €1 513 €40 624 €---
2447 191 €5 061 €933 €42 130 €---
2548 135 €4 461 €333 €43 674 €---
TOTAL958 557 €265 457 €150 248 €693 100 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 693 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 285 €+1 016 €+5 269 €
2+6 285 €+4 879 €+1 406 €
3+6 285 €+5 149 €+1 136 €
4+6 285 €+5 425 €+860 €
5+6 285 €+5 708 €+577 €
6+6 285 €+5 998 €+287 €
7+6 285 €+6 295 €-10 €
8+6 285 €+6 599 €-314 €
9+6 285 €+6 911 €-626 €
10+6 285 €+7 230 €-945 €
11+6 285 €+7 558 €-1 273 €
12+6 285 €+7 894 €-1 609 €
13+6 285 €+8 237 €-1 952 €
14+6 285 €+8 590 €-2 305 €
15+6 285 €+8 951 €-2 666 €
16+6 285 €+9 321 €-3 036 €
17+6 285 €+9 701 €-3 416 €
18+6 285 €+10 090 €-3 805 €
19+6 285 €+10 489 €-4 204 €
20+6 285 €+10 898 €-4 613 €
21+6 285 €+11 317 €-5 032 €
22+6 285 €+11 747 €-5 462 €
23+6 285 €+12 187 €-5 902 €
24+6 285 €+12 639 €-6 354 €
25+6 285 €+13 102 €-6 817 €
Total+157 125 €+207 930 €+-50 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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