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Achat : Appartement (93270)

VilleSevran (93)
Surface57m²
Coût Total162 280€
Loyer Annuel15 810€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 807,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 2 pièces, 1 chambre, Étage 10

AU PIED DES COMMERCES DANS UN CADRE VERDOYANT Un appartement de type F2 au 10ème étage avec ascenseur comprenant: Entrée, dressing, cuisine et séjour donnant sur la loggia, chambre, salle de bains, wc. Surface habitable 57M². PREVOIR UN RAFRAICHISSEMENT. VUE DEGAGEE.

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.938779, 2.529540
Total : 162 280€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 51 040€
Valeur du bien : 154 040€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 23.11€/m²/mois
Fourchette : 19.19€ - 27.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1317€/mois
Loyer annuel estimé : 15810€/an
Fourchette totale : 1094€ - 1587€/mois
Fourchette annuelle : 13126€ - 19042€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :8.09% - 11.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 241,52 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 766 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-24 766€ (-19.4%)
Marge achat-revente :-34 514€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :64,91€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 859,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 995,00€
Coût de l'assurance :19 473,60€
Taxe foncière : 1 580,96€/an
Soit par mois : 131,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 317,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du parquet ou pose de nouveau revêtement dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: entrée (~4 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 040 €(895 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 500€
    Rénovation parquet: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:160€
    Peinture murs/plafonds: 4 m² × 40€/m² = 160€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 810 €/an
Calcul : 1 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 280 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 581 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 670 €
Revenus locatifs : +15 810 €
Charges déductibles : -58 670 €
Résultat foncier Année 1 : -42 860 €(Déficit de 42 860 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 460 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 630 €/an
Revenus locatifs : +15 810 €
Charges déductibles : -7 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21460.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 810 €58 675 €5 275 €-42 866 €21 400 €21 466 €21 466 €
216 126 €7 493 €5 133 €8 633 €--12 833 €
316 448 €7 346 €4 986 €9 102 €--3 731 €
416 777 €7 194 €4 834 €9 583 €---
517 113 €7 037 €4 678 €10 075 €---
617 455 €6 875 €4 515 €10 580 €---
717 804 €6 708 €4 348 €11 096 €---
818 160 €6 535 €4 175 €11 626 €---
918 523 €6 356 €3 996 €12 168 €---
1018 894 €6 171 €3 811 €12 723 €---
1119 272 €5 980 €3 620 €13 292 €---
1219 657 €5 782 €3 422 €13 875 €---
1320 050 €5 578 €3 218 €14 472 €---
1420 451 €5 368 €3 008 €15 084 €---
1520 860 €5 150 €2 790 €15 711 €---
1621 278 €4 924 €2 565 €16 353 €---
1721 703 €4 692 €2 332 €17 011 €---
1822 137 €4 451 €2 091 €17 686 €---
1922 580 €4 203 €1 843 €18 377 €---
2023 032 €3 946 €1 586 €19 086 €---
2123 492 €3 681 €1 321 €19 812 €---
2223 962 €3 406 €1 047 €20 556 €---
2324 441 €3 123 €763 €21 318 €---
2424 930 €2 830 €470 €22 100 €---
2525 429 €2 528 €168 €22 901 €---
TOTAL506 386 €186 033 €75 995 €320 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 320 €-6 420 €+9 740 €
2+3 320 €0 €+3 320 €
3+3 320 €0 €+3 320 €
4+3 320 €+1 756 €+1 564 €
5+3 320 €+3 023 €+297 €
6+3 320 €+3 174 €+146 €
7+3 320 €+3 329 €-9 €
8+3 320 €+3 488 €-168 €
9+3 320 €+3 650 €-330 €
10+3 320 €+3 817 €-497 €
11+3 320 €+3 988 €-668 €
12+3 320 €+4 162 €-842 €
13+3 320 €+4 342 €-1 022 €
14+3 320 €+4 525 €-1 205 €
15+3 320 €+4 713 €-1 393 €
16+3 320 €+4 906 €-1 586 €
17+3 320 €+5 103 €-1 783 €
18+3 320 €+5 306 €-1 986 €
19+3 320 €+5 513 €-2 193 €
20+3 320 €+5 726 €-2 406 €
21+3 320 €+5 943 €-2 623 €
22+3 320 €+6 167 €-2 847 €
23+3 320 €+6 395 €-3 075 €
24+3 320 €+6 630 €-3 310 €
25+3 320 €+6 870 €-3 550 €
Total+83 000 €+96 106 €+-13 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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