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Appartement à vendre

VilleAjaccio (2A)
Surface81m²
Coût Total235 900€
Loyer Annuel12 826€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 407,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition est, Digicode, Non meublé

Idéalement situé, au centre de Mezzavia proche Ajaccio, je vous propose un appartement de type T3 d'une surface totale de 81m2. Il se situe au premier étage d'une petite copropriété sécurisée avec digicode et parking fermé. Lumineux et traversant, il dispose d'un grand séjour de 30m2, une cuisine aménagée avec loggia, 2 chambres, une salle d'eau, wc séparé. Il bénéficie d'une belle lumière naturelle toute la journée. Une cave complète ce bien. Ce logement offre un beau potentiel pour votre futur projet de vie, dans un environnement calme, proche de toutes les commodités, commerces, écoles et téléphérique, desserte de bus à proximité. Idéal en premier achat, votre imagination révèlera tout son style. Dans un secteur à forte demande locative, vous investirez pour optimiser un rendement après travaux. Nombre de lots de la copropriété : 6, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 1350 euros soit 112 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°913 123 014 - Greffe de AJACCIO) Michèle PAOLI Entrepreneur Individuel Réf.939730

Ville : Ajaccio
Département : Corse-du-Sud
Région : Corse
Code postal : 20167
Coordonnées : 41.950698, 8.778599
Total : 235 900€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 25 300€
Valeur du bien : 220 300€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 13.19€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1069€/mois
Loyer annuel estimé : 12826€/an
Fourchette totale : 821€ - 1391€/mois
Fourchette annuelle : 9852€ - 16697€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 695,65 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 348 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-104 348€ (-34.9%)
Marge achat-revente :63 448€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 184,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :94,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 279,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 530,97€
Coût de l'assurance :28 308,00€
Taxe foncière : 1 282,55€/an
Soit par mois : 106,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 112,00€/mois
Soit par an : 1 344,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 068,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-429,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et du carrelage usé.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger possible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète (10 m²): 850€/m² × 10 = 8500€ (incluant mise à jour de l'électroménager et carrelage), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 80€/m² × 20 = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:2 500€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 80€/m² × 25 = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 100€/m² × 10 = 1000€ (pour un appartement de 81 m²), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ajaccio (coefficient 0.9 appliqué pour ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 826 €/an
Calcul : 1 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 132 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 283 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 344 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 282 €
Revenus locatifs : +12 826 €
Charges déductibles : -37 282 €
Résultat foncier Année 1 : -24 457 €(Déficit de 24 457 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 982 €/an
Revenus locatifs : +12 826 €
Charges déductibles : -11 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13756.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 826 €37 290 €8 231 €-24 464 €10 700 €13 764 €13 764 €
213 082 €11 775 €8 016 €1 307 €--12 457 €
313 344 €11 553 €7 794 €1 791 €--10 666 €
413 611 €11 322 €7 563 €2 288 €--8 378 €
513 883 €11 083 €7 325 €2 799 €--5 579 €
614 160 €10 836 €7 077 €3 324 €--2 255 €
714 444 €10 580 €6 821 €3 864 €---
814 733 €10 315 €6 556 €4 418 €---
915 027 €10 040 €6 281 €4 987 €---
1015 328 €9 755 €5 996 €5 573 €---
1115 634 €9 460 €5 701 €6 174 €---
1215 947 €9 155 €5 396 €6 792 €---
1316 266 €8 838 €5 079 €7 428 €---
1416 591 €8 510 €4 751 €8 081 €---
1516 923 €8 171 €4 412 €8 752 €---
1617 261 €7 819 €4 060 €9 443 €---
1717 607 €7 455 €3 696 €10 152 €---
1817 959 €7 077 €3 318 €10 882 €---
1918 318 €6 686 €2 927 €11 632 €---
2018 684 €6 281 €2 522 €12 403 €---
2119 058 €5 861 €2 103 €13 197 €---
2219 439 €5 427 €1 668 €14 012 €---
2319 828 €4 977 €1 218 €14 851 €---
2420 225 €4 510 €751 €15 714 €---
2520 629 €4 027 €268 €16 602 €---
TOTAL410 806 €238 803 €119 531 €172 003 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 693 €-3 210 €+5 903 €
2+2 693 €0 €+2 693 €
3+2 693 €0 €+2 693 €
4+2 693 €0 €+2 693 €
5+2 693 €0 €+2 693 €
6+2 693 €0 €+2 693 €
7+2 693 €+483 €+2 210 €
8+2 693 €+1 325 €+1 368 €
9+2 693 €+1 496 €+1 197 €
10+2 693 €+1 672 €+1 021 €
11+2 693 €+1 852 €+841 €
12+2 693 €+2 038 €+655 €
13+2 693 €+2 228 €+465 €
14+2 693 €+2 424 €+269 €
15+2 693 €+2 626 €+67 €
16+2 693 €+2 833 €-140 €
17+2 693 €+3 046 €-353 €
18+2 693 €+3 265 €-572 €
19+2 693 €+3 490 €-797 €
20+2 693 €+3 721 €-1 028 €
21+2 693 €+3 959 €-1 266 €
22+2 693 €+4 204 €-1 511 €
23+2 693 €+4 455 €-1 762 €
24+2 693 €+4 714 €-2 021 €
25+2 693 €+4 981 €-2 288 €
Total+67 325 €+51 601 €+15 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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