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A vendre T3 vaste à la Belle de Mai

VilleMarseille 3e (13)
Surface80m²
Coût Total204 000€
Loyer Annuel12 397€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 148 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 850 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grand T3 refait à neuf, 2 belles chambres, grande cuisine et très lumineux.

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.312580, 5.381970
Total : 204 000€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 44 160€
Valeur du bien : 192 160€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1033€/mois
Loyer annuel estimé : 12397€/an
Fourchette totale : 807€ - 1322€/mois
Fourchette annuelle : 9687€ - 15865€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 629,27 €/m²
Basé sur :261 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 342 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :+17 658€ (+13.5%)
Marge achat-revente :-73 658€ (-56.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :59,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 064,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 480,37€
Coût de l'assurance :17 850,00€
Taxe foncière : 1 239,68€/an
Soit par mois : 103,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 033,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 167,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 160 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 397 €/an
Calcul : 1 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 860 €
Revenus locatifs : +12 397 €
Charges déductibles : -52 860 €
Résultat foncier Année 1 : -40 463 €(Déficit de 40 463 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 063 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 700 €/an
Revenus locatifs : +12 397 €
Charges déductibles : -8 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19063.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 397 €52 867 €6 753 €-40 470 €21 400 €19 070 €19 070 €
212 645 €8 526 €6 573 €4 119 €--14 951 €
312 898 €8 340 €6 386 €4 558 €--10 393 €
413 156 €8 147 €6 193 €5 009 €--5 384 €
513 419 €7 947 €5 993 €5 472 €---
613 687 €7 741 €5 787 €5 946 €---
713 961 €7 527 €5 574 €6 434 €---
814 240 €7 307 €5 353 €6 933 €---
914 525 €7 078 €5 125 €7 446 €---
1014 815 €6 843 €4 889 €7 973 €---
1115 112 €6 599 €4 645 €8 513 €---
1215 414 €6 346 €4 393 €9 067 €---
1315 722 €6 086 €4 132 €9 637 €---
1416 037 €5 816 €3 862 €10 221 €---
1516 357 €5 537 €3 583 €10 820 €---
1616 684 €5 249 €3 295 €11 436 €---
1717 018 €4 951 €2 997 €12 068 €---
1817 358 €4 642 €2 689 €12 716 €---
1917 706 €4 323 €2 370 €13 382 €---
2018 060 €3 994 €2 040 €14 066 €---
2118 421 €3 653 €1 699 €14 768 €---
2218 789 €3 301 €1 347 €15 489 €---
2319 165 €2 936 €982 €16 229 €---
2419 548 €2 559 €606 €16 989 €---
2519 939 €2 170 €216 €17 770 €---
TOTAL397 072 €190 482 €97 480 €206 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 603 €-6 420 €+9 023 €
2+2 603 €0 €+2 603 €
3+2 603 €0 €+2 603 €
4+2 603 €0 €+2 603 €
5+2 603 €+26 €+2 577 €
6+2 603 €+1 784 €+819 €
7+2 603 €+1 930 €+673 €
8+2 603 €+2 080 €+523 €
9+2 603 €+2 234 €+369 €
10+2 603 €+2 392 €+211 €
11+2 603 €+2 554 €+49 €
12+2 603 €+2 720 €-117 €
13+2 603 €+2 891 €-288 €
14+2 603 €+3 066 €-463 €
15+2 603 €+3 246 €-643 €
16+2 603 €+3 431 €-828 €
17+2 603 €+3 620 €-1 017 €
18+2 603 €+3 815 €-1 212 €
19+2 603 €+4 015 €-1 412 €
20+2 603 €+4 220 €-1 617 €
21+2 603 €+4 430 €-1 827 €
22+2 603 €+4 647 €-2 044 €
23+2 603 €+4 869 €-2 266 €
24+2 603 €+5 097 €-2 494 €
25+2 603 €+5 331 €-2 728 €
Total+65 075 €+61 977 €+3 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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