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Appartement 4 pièces 122 m²

VilleTroyes (10)
Surface122m²
Coût Total127 200€
Loyer Annuel13 872€
Rentabilité10.91%
Cashflow/mois+345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 655,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 122 m²

HYPER CENTRE DE TROYES, au pied de toutes commodités, au 3ème et 4ème étage, lumineux appartement traversant de T3 de 55,20m² + grenier de 66m² au sol (22,5m² loi carrez). L'appartement comprend une entrée, une cuisine de 13m², un salon lumineux de 17m² (possibilité d'ouvrir la cuisine sur le salon), deux chambres, une salle de bains, un wc. Un escalier privatif menant au grenier de 66m² au sol (22,5m² loi carrez).

Chauffage individuel au gaz. Fenêtres double vitrage bois.

D'autres surfaces disponibles au sein de la copropriété.

Mandat n°711 *Honoraires charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 122 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.298195, 4.078788
Total : 127 200€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 120 800€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13872€/an
Fourchette totale : 899€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 10783€ - 17845€/an
Rentabilité brute :10.91%
Fourchette de rentabilité :8.48% - 14.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 824,32 €/m²
Basé sur :647 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 567 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-142 567€ (-64.1%)
Marge achat-revente :95 367€ (42.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :50,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 695,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 096,57€
Coût de l'assurance :15 264,00€
Taxe foncière : 1 387,17€/an
Soit par mois : 115,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 155,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :345,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres double vitrage bois par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage bois: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 300€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, Baignoire, lavabo, WC et plomberie: 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 872 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 200 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 333 €
Revenus locatifs : +13 872 €
Charges déductibles : -47 333 €
Résultat foncier Année 1 : -33 461 €(Déficit de 33 461 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 061 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 533 €/an
Revenus locatifs : +13 872 €
Charges déductibles : -6 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 339 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12061.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 872 €47 337 €4 539 €-33 465 €21 400 €12 065 €12 065 €
214 149 €6 420 €4 422 €7 729 €--4 336 €
314 432 €6 299 €4 301 €8 134 €---
414 721 €6 173 €4 175 €8 548 €---
515 015 €6 042 €4 044 €8 973 €---
615 315 €5 907 €3 909 €9 409 €---
715 622 €5 766 €3 769 €9 855 €---
815 934 €5 621 €3 623 €10 313 €---
916 253 €5 470 €3 472 €10 783 €---
1016 578 €5 314 €3 316 €11 264 €---
1116 909 €5 152 €3 154 €11 758 €---
1217 248 €4 984 €2 986 €12 264 €---
1317 593 €4 809 €2 812 €12 783 €---
1417 944 €4 629 €2 631 €13 316 €---
1518 303 €4 442 €2 444 €13 862 €---
1618 669 €4 248 €2 250 €14 422 €---
1719 043 €4 046 €2 049 €14 996 €---
1819 424 €3 838 €1 840 €15 586 €---
1919 812 €3 622 €1 624 €16 191 €---
2020 208 €3 397 €1 400 €16 811 €---
2120 613 €3 165 €1 167 €17 448 €---
2221 025 €2 924 €926 €18 101 €---
2321 445 €2 674 €677 €18 771 €---
2421 874 €2 415 €418 €19 459 €---
2522 312 €2 147 €149 €20 165 €---
TOTAL444 314 €156 840 €66 097 €287 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 913 €-6 420 €+9 333 €
2+2 913 €0 €+2 913 €
3+2 913 €+1 139 €+1 774 €
4+2 913 €+2 564 €+349 €
5+2 913 €+2 692 €+221 €
6+2 913 €+2 823 €+90 €
7+2 913 €+2 957 €-44 €
8+2 913 €+3 094 €-181 €
9+2 913 €+3 235 €-322 €
10+2 913 €+3 379 €-466 €
11+2 913 €+3 527 €-614 €
12+2 913 €+3 679 €-766 €
13+2 913 €+3 835 €-922 €
14+2 913 €+3 995 €-1 082 €
15+2 913 €+4 159 €-1 246 €
16+2 913 €+4 327 €-1 414 €
17+2 913 €+4 499 €-1 586 €
18+2 913 €+4 676 €-1 763 €
19+2 913 €+4 857 €-1 944 €
20+2 913 €+5 043 €-2 130 €
21+2 913 €+5 234 €-2 321 €
22+2 913 €+5 430 €-2 517 €
23+2 913 €+5 631 €-2 718 €
24+2 913 €+5 838 €-2 925 €
25+2 913 €+6 049 €-3 136 €
Total+72 825 €+86 242 €+-13 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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