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Maison 2 pièces 51 m²

VilleTheil (61)
Surface51m²
Coût Total83 260€
Loyer Annuel4 708€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 686,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

ORPI LA FERTE BERNARD

Venez visiter cette maison habitation a rénover de 51m² au Theil sur Huisne (Tous les commerces à -5 min à pied) Cette maison se compose d'une cuisine salle à manger au rdc, à l'étage vous trouverez 2 chambres, une salle de bain toilette + un grenier aménageable. Cette maison dispose également d'un petit terrain non attenant avec une dépendance Ce bien n'attend plus que vous ! Contactez nous pour une visite ! Référence agence : 189 Référence annonce : 0BI4-AC8-5J8 Date de réalisation du diagnostic : 27/01/2025 Prix hors honoraires : 30 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Theil
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61260
Coordonnées : 48.263126, 0.688377
Total : 83 260€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 45 460€
Valeur du bien : 80 460€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4708€/an
Fourchette totale : 303€ - 508€/mois
Fourchette annuelle : 3635€ - 6098€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 220,93 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 267 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-27 267€ (-43.8%)
Marge achat-revente :-20 993€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 434,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 785,37€
Coût de l'assurance :7 285,25€
Taxe foncière : 470,84€/an
Soit par mois : 39,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 392,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitent une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 460 €(891 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 51 m² × 13 500€ = 13 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 10 000€ = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1500€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 240€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:960€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Theil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 708 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 260 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 976 €
Revenus locatifs : +4 708 €
Charges déductibles : -48 976 €
Résultat foncier Année 1 : -44 267 €(Déficit de 44 267 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 867 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 516 €/an
Revenus locatifs : +4 708 €
Charges déductibles : -3 516 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 193 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22867.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 708 €48 978 €2 756 €-44 270 €21 400 €22 870 €22 870 €
24 803 €3 445 €2 682 €1 358 €--21 512 €
34 899 €3 369 €2 606 €1 530 €--19 982 €
44 997 €3 290 €2 528 €1 707 €--18 275 €
55 097 €3 208 €2 446 €1 888 €--16 387 €
65 198 €3 124 €2 362 €2 074 €--14 313 €
75 302 €3 037 €2 275 €2 265 €--12 047 €
85 408 €2 947 €2 185 €2 461 €--9 586 €
95 517 €2 854 €2 092 €2 663 €--6 923 €
105 627 €2 758 €1 995 €2 869 €--4 054 €
115 740 €2 658 €1 896 €3 081 €--972 €
125 854 €2 555 €1 793 €3 299 €---
135 971 €2 449 €1 686 €3 523 €---
146 091 €2 339 €1 576 €3 752 €---
156 213 €2 225 €1 463 €3 988 €---
166 337 €2 107 €1 345 €4 230 €---
176 464 €1 985 €1 223 €4 478 €---
186 593 €1 860 €1 097 €4 733 €---
196 725 €1 729 €967 €4 995 €---
206 859 €1 595 €833 €5 264 €---
216 996 €1 456 €694 €5 541 €---
227 136 €1 312 €550 €5 824 €---
237 279 €1 163 €401 €6 116 €---
247 425 €1 009 €247 €6 415 €---
257 573 €850 €88 €6 723 €---
TOTAL150 811 €104 302 €39 785 €46 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+989 €-6 420 €+7 409 €
2+989 €0 €+989 €
3+989 €0 €+989 €
4+989 €0 €+989 €
5+989 €0 €+989 €
6+989 €0 €+989 €
7+989 €0 €+989 €
8+989 €0 €+989 €
9+989 €0 €+989 €
10+989 €0 €+989 €
11+989 €0 €+989 €
12+989 €+990 €-1 €
13+989 €+1 057 €-68 €
14+989 €+1 126 €-137 €
15+989 €+1 196 €-207 €
16+989 €+1 269 €-280 €
17+989 €+1 343 €-354 €
18+989 €+1 420 €-431 €
19+989 €+1 499 €-510 €
20+989 €+1 579 €-590 €
21+989 €+1 662 €-673 €
22+989 €+1 747 €-758 €
23+989 €+1 835 €-846 €
24+989 €+1 925 €-936 €
25+989 €+2 017 €-1 028 €
Total+24 725 €+14 245 €+10 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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