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APPARTEMENT 3PIECES ALGOLSHEIM

Bien expiré
VilleAlgolsheim (68)
Surface65m²
Coût Total116 360€
Loyer Annuel7 174€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1

ALGOLSHEIM, appartement de 3 pièces, 2 chambres, 65 m², au RDC, dans une copropriété de 20 lots principaux Chauffage collectif gaz, cave, place de parking privative, possibilité garage 5 000 euros Classe énergie : E (228 kWh/m².an) Classe climat : E (50 KgCO2/m².an) Charges trimestrielles prévisionnelles de copropriété : 430 euros (yc eau chaude, eau froide, chauffage? OM) Aucune procédure de copropriété en difficulté ou en état de carence. Prix : 84 500 euros (hors frais de notaires réduits et de mise en copropriété), pas de frais d'agence Visite du bien sur rendez-vous, merci de nous contacter au 06 81 53 92 72 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les offres d'achat devront nous parvenir avant le 30 mars 2026 à 12heures, par mail (ggugelmann@domial.fr). Cette vente est soumise aux articles L 443-11 et suivants du CCH, aux articles R443-12 et suivants du CCH ainsi qu'aux articles D443-12-1 et suivants du CCH

Ville : Algolsheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68600
Coordonnées : 48.002091, 7.569180
Total : 116 360€
Prix d'acquisition : 84 500€
Travaux : 25 100€
Valeur du bien : 109 600€
Frais de notaire : 6 760€
Coût estimé : 6 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7174€/an
Fourchette totale : 480€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5756€ - 8942€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 159,15€
Coût de l'assurance :10 181,50€
Taxe foncière : 717,44€/an
Soit par mois : 59,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 143,33€/mois
Soit par an : 1 719,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 597,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant, comme une chaudière gaz à condensation, pour remplacer le chauffage collectif gaz.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 700€/m² = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon:1 600€
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Algolsheim). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 174 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 360 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 720 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 827 €
Revenus locatifs : +7 174 €
Charges déductibles : -31 827 €
Résultat foncier Année 1 : -24 653 €(Déficit de 24 653 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 727 €/an
Revenus locatifs : +7 174 €
Charges déductibles : -6 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3253.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 925 €(65% de 84 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 997 €/an
Calcul : 54 925 € × 3,636% = 1 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 174 €31 831 €3 887 €-24 657 €21 400 €3 257 €3 257 €
27 318 €6 628 €3 783 €690 €--2 567 €
37 464 €6 521 €3 676 €943 €--1 623 €
47 613 €6 410 €3 565 €1 203 €--420 €
57 766 €6 296 €3 451 €1 470 €---
67 921 €6 177 €3 332 €1 744 €---
78 079 €6 055 €3 210 €2 025 €---
88 241 €5 928 €3 083 €2 313 €---
98 406 €5 797 €2 952 €2 609 €---
108 574 €5 661 €2 817 €2 913 €---
118 746 €5 521 €2 676 €3 224 €---
128 920 €5 376 €2 531 €3 544 €---
139 099 €5 226 €2 381 €3 873 €---
149 281 €5 071 €2 226 €4 210 €---
159 466 €4 910 €2 066 €4 556 €---
169 656 €4 744 €1 900 €4 911 €---
179 849 €4 573 €1 728 €5 276 €---
1810 046 €4 395 €1 551 €5 651 €---
1910 247 €4 212 €1 367 €6 035 €---
2010 452 €4 022 €1 177 €6 430 €---
2110 661 €3 825 €980 €6 836 €---
2210 874 €3 622 €777 €7 252 €---
2311 091 €3 412 €567 €7 680 €---
2411 313 €3 194 €350 €8 119 €---
2511 540 €2 969 €125 €8 570 €---
TOTAL229 797 €152 376 €56 159 €77 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 507 €-6 420 €+7 927 €
2+1 507 €0 €+1 507 €
3+1 507 €0 €+1 507 €
4+1 507 €0 €+1 507 €
5+1 507 €+315 €+1 192 €
6+1 507 €+523 €+984 €
7+1 507 €+607 €+900 €
8+1 507 €+694 €+813 €
9+1 507 €+783 €+724 €
10+1 507 €+874 €+633 €
11+1 507 €+967 €+540 €
12+1 507 €+1 063 €+444 €
13+1 507 €+1 162 €+345 €
14+1 507 €+1 263 €+244 €
15+1 507 €+1 367 €+140 €
16+1 507 €+1 473 €+34 €
17+1 507 €+1 583 €-76 €
18+1 507 €+1 695 €-188 €
19+1 507 €+1 811 €-304 €
20+1 507 €+1 929 €-422 €
21+1 507 €+2 051 €-544 €
22+1 507 €+2 176 €-669 €
23+1 507 €+2 304 €-797 €
24+1 507 €+2 436 €-929 €
25+1 507 €+2 571 €-1 064 €
Total+37 675 €+23 226 €+14 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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