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Immeuble de rapport tres fort potentiel d'investissement

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface150m²
Coût Total209 900€
Loyer Annuel16 556€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 10 pièces, Mandat exclusif, Cheminée, 4 étages

Situé sur un emplacement stratégique au coeur du centre ville d'Aurillac, cet immeuble de caractère élevé sur 4 niveaux représente une excellente opportunité pour des investisseurs à la recherche d'un bien à fort potentiel de valorisation. Au rez de chaussée, un local commercial bénéficiant d'une très belle visibilité est actuellement en cours d émise en location, garantissant prochainement un revenu locatif immédiat. Les 3 niveaux supérieur proposent chacun des plateau compris entre 35 et 40 m2 entièrement modulables selon vos projets. Un bien rare sur le marché offrant de multiples possibilités d'exploitation et une très bonne perspective de rendement. La toiture a été refaite entièrement. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous dès maintenant.

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.928642, 2.445813
Total : 209 900€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 69 500€
Valeur du bien : 199 500€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1380€/mois
Loyer annuel estimé : 16556€/an
Fourchette totale : 1050€ - 1812€/mois
Fourchette annuelle : 12606€ - 21743€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 808,99 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 348 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-141 348€ (-52.1%)
Marge achat-revente :61 448€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 054,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 115,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 356,72€
Coût de l'assurance :18 366,25€
Taxe foncière : 1 655,56€/an
Soit par mois : 137,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 379,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 253,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 432 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 45 m² (environ)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 500 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:16 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (15 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant éléments et peinture), Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:12 000€
    Rénovation salon: 45 m² × 250€ = 11250€ (incluant revêtement de sol et peinture), Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:10 500€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 200€ = 9000€ (incluant revêtement de sol et peinture), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 300€ = 3000€ (incluant nouveaux sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 556 €/an
Calcul : 1 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 207 €
Revenus locatifs : +16 556 €
Charges déductibles : -79 207 €
Résultat foncier Année 1 : -62 652 €(Déficit de 62 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 707 €/an
Revenus locatifs : +16 556 €
Charges déductibles : -9 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41251.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 556 €79 214 €7 324 €-62 658 €21 400 €41 258 €41 258 €
216 887 €9 523 €7 133 €7 364 €--33 895 €
317 224 €9 325 €6 935 €7 899 €--25 995 €
417 569 €9 120 €6 730 €8 449 €--17 546 €
517 920 €8 908 €6 517 €9 013 €--8 533 €
618 279 €8 688 €6 297 €9 591 €---
718 644 €8 460 €6 069 €10 185 €---
819 017 €8 223 €5 833 €10 794 €---
919 398 €7 979 €5 589 €11 419 €---
1019 785 €7 726 €5 335 €12 060 €---
1120 181 €7 463 €5 073 €12 718 €---
1220 585 €7 191 €4 801 €13 394 €---
1320 997 €6 910 €4 519 €14 087 €---
1421 416 €6 618 €4 228 €14 798 €---
1521 845 €6 316 €3 926 €15 529 €---
1622 282 €6 003 €3 613 €16 279 €---
1722 727 €5 679 €3 288 €17 049 €---
1823 182 €5 343 €2 952 €17 839 €---
1923 645 €4 995 €2 605 €18 651 €---
2024 118 €4 634 €2 244 €19 484 €---
2124 601 €4 261 €1 871 €20 340 €---
2225 093 €3 874 €1 484 €21 219 €---
2325 595 €3 474 €1 083 €22 121 €---
2426 107 €3 059 €668 €23 048 €---
2526 629 €2 629 €239 €24 000 €---
TOTAL530 281 €235 612 €106 357 €294 669 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 477 €-6 420 €+9 897 €
2+3 477 €0 €+3 477 €
3+3 477 €0 €+3 477 €
4+3 477 €0 €+3 477 €
5+3 477 €0 €+3 477 €
6+3 477 €+317 €+3 160 €
7+3 477 €+3 055 €+422 €
8+3 477 €+3 238 €+239 €
9+3 477 €+3 426 €+51 €
10+3 477 €+3 618 €-141 €
11+3 477 €+3 815 €-338 €
12+3 477 €+4 018 €-541 €
13+3 477 €+4 226 €-749 €
14+3 477 €+4 440 €-963 €
15+3 477 €+4 659 €-1 182 €
16+3 477 €+4 884 €-1 407 €
17+3 477 €+5 115 €-1 638 €
18+3 477 €+5 352 €-1 875 €
19+3 477 €+5 595 €-2 118 €
20+3 477 €+5 845 €-2 368 €
21+3 477 €+6 102 €-2 625 €
22+3 477 €+6 366 €-2 889 €
23+3 477 €+6 636 €-3 159 €
24+3 477 €+6 914 €-3 437 €
25+3 477 €+7 200 €-3 723 €
Total+86 925 €+88 401 €+-1 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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