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Grande maison familiale au coeur de la campagne

VilleMontredon (46)
Surface200m²
Coût Total289 800€
Loyer Annuel16 715€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 925 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée

Située dans un cadre bucolique préservé, cette magnifique demeure offre un potentiel rare avec ses 6 chambres, sa grange attenante et son sous-sol aménagé. Un espace de vie spacieux et chaleureux. La vaste grange attenante pourra être source de nombreux projets. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Ville : Montredon
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46270
Coordonnées : 44.626594, 2.179585
Total : 289 800€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 90 000€
Valeur du bien : 275 000€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16715€/an
Fourchette totale : 1081€ - 1796€/mois
Fourchette annuelle : 12968€ - 21547€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :651,52 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :130 303 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :+54 697€ (+42.0%)
Marge achat-revente :-159 497€ (-122.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 415,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :84,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 499,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 791,83€
Coût de l'assurance :25 357,50€
Taxe foncière : 1 671,55€/an
Soit par mois : 139,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 392,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 639,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite modernisation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 000 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:16 000€
    Isolation des combles: 200 m² × 80€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:30 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1200€ = 30000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:15 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 1250€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montredon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 58 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 715 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 014 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 040 €
Revenus locatifs : +16 715 €
Charges déductibles : -102 040 €
Résultat foncier Année 1 : -85 324 €(Déficit de 85 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 040 €/an
Revenus locatifs : +16 715 €
Charges déductibles : -12 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63924.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 715 €102 049 €9 363 €-85 333 €21 400 €63 933 €63 933 €
217 050 €11 796 €9 110 €5 254 €--58 679 €
317 391 €11 534 €8 849 €5 856 €--52 823 €
417 739 €11 264 €8 579 €6 474 €--46 349 €
518 093 €10 985 €8 300 €7 108 €--39 241 €
618 455 €10 697 €8 011 €7 758 €--31 483 €
718 824 €10 399 €7 713 €8 425 €--23 058 €
819 201 €10 092 €7 406 €9 109 €--13 948 €
919 585 €9 774 €7 088 €9 811 €--4 137 €
1019 977 €9 445 €6 759 €10 531 €---
1120 376 €9 106 €6 420 €11 270 €---
1220 784 €8 755 €6 069 €12 029 €---
1321 199 €8 393 €5 707 €12 806 €---
1421 623 €8 018 €5 333 €13 605 €---
1522 056 €7 632 €4 946 €14 424 €---
1622 497 €7 232 €4 546 €15 265 €---
1722 947 €6 819 €4 133 €16 127 €---
1823 406 €6 393 €3 707 €17 013 €---
1923 874 €5 952 €3 266 €17 922 €---
2024 351 €5 497 €2 811 €18 855 €---
2124 838 €5 026 €2 340 €19 812 €---
2225 335 €4 540 €1 854 €20 795 €---
2325 842 €4 038 €1 352 €21 804 €---
2426 359 €3 519 €833 €22 840 €---
2526 886 €2 983 €297 €23 903 €---
TOTAL535 402 €291 938 €134 792 €243 464 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 464 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 510 €-6 420 €+9 930 €
2+3 510 €0 €+3 510 €
3+3 510 €0 €+3 510 €
4+3 510 €0 €+3 510 €
5+3 510 €0 €+3 510 €
6+3 510 €0 €+3 510 €
7+3 510 €0 €+3 510 €
8+3 510 €0 €+3 510 €
9+3 510 €0 €+3 510 €
10+3 510 €+1 918 €+1 592 €
11+3 510 €+3 381 €+129 €
12+3 510 €+3 609 €-99 €
13+3 510 €+3 842 €-332 €
14+3 510 €+4 081 €-571 €
15+3 510 €+4 327 €-817 €
16+3 510 €+4 579 €-1 069 €
17+3 510 €+4 838 €-1 328 €
18+3 510 €+5 104 €-1 594 €
19+3 510 €+5 377 €-1 867 €
20+3 510 €+5 656 €-2 146 €
21+3 510 €+5 944 €-2 434 €
22+3 510 €+6 238 €-2 728 €
23+3 510 €+6 541 €-3 031 €
24+3 510 €+6 852 €-3 342 €
25+3 510 €+7 171 €-3 661 €
Total+87 750 €+73 039 €+14 711 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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