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Appartement à vendre

VilleMâcon (71)
Surface155m²
Coût Total263 820€
Loyer Annuel18 375€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 322,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Terrasse

SUPERBE APPARTEMENT SITUE EN PLEIN CENTRE DE MACON ZONE PIETONNE - A PROXIMITE DE TOUTES COMMODITES - TOIT ET FACADE REFAITS CUISINE EQUIPEE - GRENIER DE 42 M2 - TERRASSE INTERIEURE DE 8 M2 - GRANDS ESPACES DE RANGEMENTS - CHEMINEES EN MARBRE - PARQUETS EN CHENE - QUADRUPLE VITRAGE PARKING EN LOCATION POSSIBLE A L ANNEE POUR 420 EUROS

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.304404, 4.833442
Total : 263 820€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 42 420€
Valeur du bien : 247 420€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1531€/mois
Loyer annuel estimé : 18375€/an
Fourchette totale : 1185€ - 1979€/mois
Fourchette annuelle : 14218€ - 23747€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 681,84 €/m²
Basé sur :412 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 684 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-55 684€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-3 136€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 308,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :98,93€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 406,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 593,58€
Coût de l'assurance :29 679,75€
Taxe foncière : 1 837,46€/an
Soit par mois : 153,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 531,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 560,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais quelques éléments datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet, mise à jour de l'électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 420 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 120€
    Remplacement baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Remplacement lavabo: 1 × 500€ = 500€, Remplacement WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (6 m²): 6 × 60€/m² = 360€, Carrelage sol (6 m²): 6 × 60€/m² = 360€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète (10 m²): 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:15 300€
    Revêtement sol (45 m²): 45 × 80€/m² = 3600€, Peinture murs (90 m²): 90 × 30€/m² = 2700€, Électricité: 1500€, Menuiseries intérieures: 3000€, Main d'œuvre: 4500€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs (20 m²): 20 × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 400€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les coûts locaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 375 €/an
Calcul : 1 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 820 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 187 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 327 €
Revenus locatifs : +18 375 €
Charges déductibles : -54 327 €
Résultat foncier Année 1 : -35 952 €(Déficit de 35 952 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 25 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 907 €/an
Revenus locatifs : +18 375 €
Charges déductibles : -11 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 25252.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 375 €54 335 €8 891 €-35 961 €10 700 €25 261 €25 261 €
218 742 €11 679 €8 655 €7 063 €--18 198 €
319 117 €11 436 €8 411 €7 681 €--10 517 €
419 499 €11 183 €8 159 €8 316 €--2 200 €
519 889 €10 922 €7 897 €8 967 €---
620 287 €10 652 €7 627 €9 635 €---
720 693 €10 372 €7 348 €10 320 €---
821 107 €10 083 €7 059 €11 023 €---
921 529 €9 784 €6 759 €11 745 €---
1021 959 €9 474 €6 450 €12 485 €---
1122 399 €9 154 €6 130 €13 244 €---
1222 846 €8 823 €5 798 €14 024 €---
1323 303 €8 480 €5 455 €14 823 €---
1423 769 €8 125 €5 101 €15 644 €---
1524 245 €7 758 €4 734 €16 487 €---
1624 730 €7 378 €4 354 €17 351 €---
1725 224 €6 986 €3 961 €18 239 €---
1825 729 €6 579 €3 554 €19 150 €---
1926 243 €6 158 €3 134 €20 085 €---
2026 768 €5 723 €2 699 €21 045 €---
2127 304 €5 273 €2 248 €22 031 €---
2227 850 €4 807 €1 783 €23 042 €---
2328 407 €4 325 €1 301 €24 081 €---
2428 975 €3 827 €802 €25 148 €---
2529 554 €3 311 €286 €26 244 €---
TOTAL588 544 €246 630 €128 594 €341 914 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 859 €-3 210 €+7 069 €
2+3 859 €0 €+3 859 €
3+3 859 €0 €+3 859 €
4+3 859 €0 €+3 859 €
5+3 859 €+2 030 €+1 829 €
6+3 859 €+2 891 €+968 €
7+3 859 €+3 096 €+763 €
8+3 859 €+3 307 €+552 €
9+3 859 €+3 523 €+336 €
10+3 859 €+3 745 €+114 €
11+3 859 €+3 973 €-114 €
12+3 859 €+4 207 €-348 €
13+3 859 €+4 447 €-588 €
14+3 859 €+4 693 €-834 €
15+3 859 €+4 946 €-1 087 €
16+3 859 €+5 205 €-1 346 €
17+3 859 €+5 472 €-1 613 €
18+3 859 €+5 745 €-1 886 €
19+3 859 €+6 025 €-2 166 €
20+3 859 €+6 313 €-2 454 €
21+3 859 €+6 609 €-2 750 €
22+3 859 €+6 913 €-3 054 €
23+3 859 €+7 224 €-3 365 €
24+3 859 €+7 544 €-3 685 €
25+3 859 €+7 873 €-4 014 €
Total+96 475 €+102 574 €+-6 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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