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Vente Maison 6 pièces de 265m² - 94500 Champigny-sur-Marne

VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface265m²
Coût Total732 600€
Loyer Annuel59 715€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+599€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 600 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 2 264,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Casavo vous propose à la vente

Dans le quartier de Coeuilly une maison familiale avec deux ateliers sur grand terrain et vous offre un cadre de vie idéal.

Ses deux ateliers spacieux, environ 150m2, parfaits pour vos projets, sont un atout rare.

Profitez également d'un grand jardin arboré pour vos moments de détente. ( Vérification en cours de division de terrain).

La maison, au rez-de-chaussée : une entrée, double séjour lumineux exposition Sud et Est, cuisine indépendante, une chambre, salle d'eau. A l'étage : deux chambres, un wc.

Sous-sol total entièrement rénové. Le tout sur une parcelle de 1051 m²

Proximité zone commerciale et commodités. Proximité bus, accès RER A/RER E et ligne 15 métro Grand Paris Un aménagement virtuel est proposé.

Ce bien est commercialisé par Casavo.

Intéressé par ce bien ? Plus d'informations sur le site de Casavo. - https://casavo.com/fr/

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.809217, 2.541100
Total : 732 600€
Prix d'acquisition : 600 000€
Travaux : 84 600€
Valeur du bien : 684 600€
Frais de notaire : 48 000€
Coût estimé : 48 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265m²
Loyer prédit : 18.78€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 26.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 4976€/mois
Loyer annuel estimé : 59715€/an
Fourchette totale : 3543€ - 6990€/mois
Fourchette annuelle : 42513€ - 83877€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 930 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 041 450 €
Prix d'achat :600 000 €
Décote à l'achat :-441 450€ (-42.4%)
Marge achat-revente :308 850€ (29.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :732 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 659,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :219,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 879,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :365 314,47€
Coût de l'assurance :65 934,00€
Taxe foncière : 5 971,48€/an
Soit par mois : 497,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 976,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 377,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :599,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 612 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 265 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 - Cuisine moderne mais nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 600 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 900€
    Isolation combles: 265 m² × 60€/m² = 15900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 800€ = 26400€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 3 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 59 715 €/an
Calcul : 4 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 732 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 637 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 383 €
Revenus locatifs : +59 715 €
Charges déductibles : -118 383 €
Résultat foncier Année 1 : -58 668 €(Déficit de 58 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 783 €/an
Revenus locatifs : +59 715 €
Charges déductibles : -33 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 932 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37267.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 600 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 390 000 €(65% de 600 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 182 €/an
Calcul : 390 000 € × 3,636% = 14 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
159 715 €118 407 €25 198 €-58 692 €21 400 €37 292 €37 292 €
260 909 €33 145 €24 536 €27 764 €--9 527 €
362 127 €32 459 €23 851 €29 668 €---
463 370 €31 750 €23 141 €31 620 €---
564 637 €31 015 €22 406 €33 622 €---
665 930 €30 255 €21 646 €35 675 €---
767 249 €29 467 €20 858 €37 781 €---
868 594 €28 652 €20 043 €39 942 €---
969 965 €27 808 €19 199 €42 158 €---
1071 365 €26 934 €18 325 €44 431 €---
1172 792 €26 029 €17 420 €46 763 €---
1274 248 €25 092 €16 483 €49 156 €---
1375 733 €24 122 €15 513 €51 611 €---
1477 247 €23 117 €14 508 €54 130 €---
1578 792 €22 077 €13 469 €56 715 €---
1680 368 €21 001 €12 392 €59 368 €---
1781 976 €19 886 €11 277 €62 090 €---
1883 615 €18 732 €10 123 €64 883 €---
1985 287 €17 537 €8 928 €67 751 €---
2086 993 €16 300 €7 691 €70 694 €---
2188 733 €15 019 €6 410 €73 714 €---
2290 508 €13 692 €5 084 €76 815 €---
2392 318 €12 319 €3 710 €79 999 €---
2494 164 €10 898 €2 289 €83 267 €---
2596 048 €9 426 €817 €86 622 €---
TOTAL1 912 684 €665 136 €365 314 €1 247 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 247 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 59 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 540 €-6 420 €+18 960 €
2+12 540 €0 €+12 540 €
3+12 540 €+6 042 €+6 498 €
4+12 540 €+9 486 €+3 054 €
5+12 540 €+10 087 €+2 453 €
6+12 540 €+10 703 €+1 837 €
7+12 540 €+11 334 €+1 206 €
8+12 540 €+11 983 €+557 €
9+12 540 €+12 647 €-107 €
10+12 540 €+13 329 €-789 €
11+12 540 €+14 029 €-1 489 €
12+12 540 €+14 747 €-2 207 €
13+12 540 €+15 483 €-2 943 €
14+12 540 €+16 239 €-3 699 €
15+12 540 €+17 015 €-4 475 €
16+12 540 €+17 810 €-5 270 €
17+12 540 €+18 627 €-6 087 €
18+12 540 €+19 465 €-6 925 €
19+12 540 €+20 325 €-7 785 €
20+12 540 €+21 208 €-8 668 €
21+12 540 €+22 114 €-9 574 €
22+12 540 €+23 045 €-10 505 €
23+12 540 €+24 000 €-11 460 €
24+12 540 €+24 980 €-12 440 €
25+12 540 €+25 987 €-13 447 €
Total+313 500 €+374 264 €+-60 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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