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Maison à vendre

VillePoullan-sur-Mer (29)
Surface204
Coût Total306 220
Loyer Annuel21 038
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 500 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 1 198,53 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, 2 terrasses, calme, Exposition sud

En Exclusivité!

Située sur la commune de Poullan-sur-Mer, dans une rue calme proche des commerces, venez découvrir cette maison offrant de jolis volumes et une vie possible de plain-pied.

Une petite allée dans le jardin vous amène à une grande terrasse et sa véranda sans vis-à-vis, en entrant, une vaste pièce de vie comprenant un séjour salle à manger, un salon avec mezzanine et une cuisine aménagée/équipée ouverte. Deux chambres dont une suite parentale avec mezzanine ainsi qu'une buanderie complètent ce niveau. A l'étage se trouvent trois belles chambres lumineuses et une salle de bain, donnant, pour la partie ouest, sur la nature. Elle est équipée en totalité de menuiseries extérieures en pvc double vitrage, de volets roulants, d'une chaudière gaz et d'une isolation de la toiture y compris des rampants ainsi que d'une seconde terrasse à l'arrière de la maison et d'un appentis.

Cette maison pleine d'atouts saura vous séduire, contactez nous pour une visite!

(6.30 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Poullan-sur-Mer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29100
Coordonnées : 48.045860, -4.383380
Total : 306 220
Prix d'acquisition : 244 500
Travaux : 42 160
Valeur du bien : 286 660
Frais de notaire : 19 560
Coût estimé : 19 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1753€/mois
Loyer annuel estimé : 21038€/an
Fourchette totale : 1337€ - 2299€/mois
Fourchette annuelle : 16046€ - 27582€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 789,64 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :365 087
Prix d'achat :244 500
Décote à l'achat :-120 587 (-33.0%)
Marge achat-revente :58 867€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 516,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :89,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 605,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 770,69
Coût de l'assurance :26 794,25
Taxe foncière : 2 103,78€/an
Soit par mois : 175,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 753,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 781,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries extérieures si nécessaire
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation des combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (204 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer le score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 160(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Isolation:9 660
    Isolation des combles: 204 m² × 40€/m² = 8160€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:2 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 500
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Revêtement sol: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 22.5€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Poullan-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 038 €/an
Calcul : 1 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 220 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 615
Revenus locatifs : +21 038
Charges déductibles : -55 615
Résultat foncier Année 1 : -34 577(Déficit de 34 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 177
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 455 €/an
Revenus locatifs : +21 038
Charges déductibles : -13 455
Résultat foncier Années 2+ : 7 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13176.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 158 925(65% de 244 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 779 €/an
Calcul : 158 925 € × 3,636% = 5 779
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 03855 62510 289-34 58721 400 €13 187 €13 187 €
221 45913 19110 0168 267--4 919 €
321 88812 9099 7338 979---
422 32512 6169 4419 709---
522 77212 3149 13810 458---
623 22712 0018 82511 227---
723 69211 6778 50212 015---
824 16611 3428 16712 824---
924 64910 9967 82013 653---
1025 14210 6377 46214 505---
1125 64510 2667 09115 379---
1226 1589 8836 70716 275---
1326 6819 4866 31017 195---
1427 2159 0755 90018 139---
1527 7598 6515 47519 108---
1628 3148 2115 03620 103---
1728 8807 7564 58121 124---
1829 4587 2864 11122 172---
1930 0476 8003 62423 248---
2030 6486 2963 12124 352---
2131 2615 7752 60025 486---
2231 8865 2372 06126 650---
2332 5244 6791 50427 845---
2433 1754 10392729 072---
2533 8383 50633130 332---
TOTAL673 848270 319148 771403 52821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 528
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 418-6 420+10 838
2+4 4180+4 418
3+4 418+1 218+3 200
4+4 418+2 913+1 505
5+4 418+3 137+1 281
6+4 418+3 368+1 050
7+4 418+3 604+814
8+4 418+3 847+571
9+4 418+4 096+322
10+4 418+4 351+67
11+4 418+4 614-196
12+4 418+4 883-465
13+4 418+5 159-741
14+4 418+5 442-1 024
15+4 418+5 733-1 315
16+4 418+6 031-1 613
17+4 418+6 337-1 919
18+4 418+6 652-2 234
19+4 418+6 974-2 556
20+4 418+7 306-2 888
21+4 418+7 646-3 228
22+4 418+7 995-3 577
23+4 418+8 353-3 935
24+4 418+8 722-4 304
25+4 418+9 099-4 681
Total+110 450+121 058+-10 608
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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