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Maison à vendre

Bien expiré
VillePoullan-sur-Mer (29)
Surface204m²
Coût Total306 220€
Loyer Annuel21 038€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 500 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 1 198,53 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, 2 terrasses, calme, Exposition sud

En Exclusivité!

Située sur la commune de Poullan-sur-Mer, dans une rue calme proche des commerces, venez découvrir cette maison offrant de jolis volumes et une vie possible de plain-pied.

Une petite allée dans le jardin vous amène à une grande terrasse et sa véranda sans vis-à-vis, en entrant, une vaste pièce de vie comprenant un séjour salle à manger, un salon avec mezzanine et une cuisine aménagée/équipée ouverte. Deux chambres dont une suite parentale avec mezzanine ainsi qu'une buanderie complètent ce niveau. A l'étage se trouvent trois belles chambres lumineuses et une salle de bain, donnant, pour la partie ouest, sur la nature. Elle est équipée en totalité de menuiseries extérieures en pvc double vitrage, de volets roulants, d'une chaudière gaz et d'une isolation de la toiture y compris des rampants ainsi que d'une seconde terrasse à l'arrière de la maison et d'un appentis.

Cette maison pleine d'atouts saura vous séduire, contactez nous pour une visite!

(6.30 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Poullan-sur-Mer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29100
Coordonnées : 48.045860, -4.383380
Total : 306 220€
Prix d'acquisition : 244 500€
Travaux : 42 160€
Valeur du bien : 286 660€
Frais de notaire : 19 560€
Coût estimé : 19 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1753€/mois
Loyer annuel estimé : 21038€/an
Fourchette totale : 1337€ - 2299€/mois
Fourchette annuelle : 16046€ - 27582€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 789,64 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :365 087 €
Prix d'achat :244 500 €
Décote à l'achat :-120 587€ (-33.0%)
Marge achat-revente :58 867€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 516,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :89,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 605,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 770,69€
Coût de l'assurance :26 794,25€
Taxe foncière : 2 103,78€/an
Soit par mois : 175,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 753,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 781,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries extérieures si nécessaire
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation des combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (204 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer le score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 160 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Isolation:9 660€
    Isolation des combles: 204 m² × 40€/m² = 8160€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Revêtement sol: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 22.5€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Poullan-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 038 €/an
Calcul : 1 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 615 €
Revenus locatifs : +21 038 €
Charges déductibles : -55 615 €
Résultat foncier Année 1 : -34 577 €(Déficit de 34 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 455 €/an
Revenus locatifs : +21 038 €
Charges déductibles : -13 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13176.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 158 925 €(65% de 244 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 779 €/an
Calcul : 158 925 € × 3,636% = 5 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 038 €55 625 €10 289 €-34 587 €21 400 €13 187 €13 187 €
221 459 €13 191 €10 016 €8 267 €--4 919 €
321 888 €12 909 €9 733 €8 979 €---
422 325 €12 616 €9 441 €9 709 €---
522 772 €12 314 €9 138 €10 458 €---
623 227 €12 001 €8 825 €11 227 €---
723 692 €11 677 €8 502 €12 015 €---
824 166 €11 342 €8 167 €12 824 €---
924 649 €10 996 €7 820 €13 653 €---
1025 142 €10 637 €7 462 €14 505 €---
1125 645 €10 266 €7 091 €15 379 €---
1226 158 €9 883 €6 707 €16 275 €---
1326 681 €9 486 €6 310 €17 195 €---
1427 215 €9 075 €5 900 €18 139 €---
1527 759 €8 651 €5 475 €19 108 €---
1628 314 €8 211 €5 036 €20 103 €---
1728 880 €7 756 €4 581 €21 124 €---
1829 458 €7 286 €4 111 €22 172 €---
1930 047 €6 800 €3 624 €23 248 €---
2030 648 €6 296 €3 121 €24 352 €---
2131 261 €5 775 €2 600 €25 486 €---
2231 886 €5 237 €2 061 €26 650 €---
2332 524 €4 679 €1 504 €27 845 €---
2433 175 €4 103 €927 €29 072 €---
2533 838 €3 506 €331 €30 332 €---
TOTAL673 848 €270 319 €148 771 €403 528 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 528 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 418 €-6 420 €+10 838 €
2+4 418 €0 €+4 418 €
3+4 418 €+1 218 €+3 200 €
4+4 418 €+2 913 €+1 505 €
5+4 418 €+3 137 €+1 281 €
6+4 418 €+3 368 €+1 050 €
7+4 418 €+3 604 €+814 €
8+4 418 €+3 847 €+571 €
9+4 418 €+4 096 €+322 €
10+4 418 €+4 351 €+67 €
11+4 418 €+4 614 €-196 €
12+4 418 €+4 883 €-465 €
13+4 418 €+5 159 €-741 €
14+4 418 €+5 442 €-1 024 €
15+4 418 €+5 733 €-1 315 €
16+4 418 €+6 031 €-1 613 €
17+4 418 €+6 337 €-1 919 €
18+4 418 €+6 652 €-2 234 €
19+4 418 €+6 974 €-2 556 €
20+4 418 €+7 306 €-2 888 €
21+4 418 €+7 646 €-3 228 €
22+4 418 €+7 995 €-3 577 €
23+4 418 €+8 353 €-3 935 €
24+4 418 €+8 722 €-4 304 €
25+4 418 €+9 099 €-4 681 €
Total+110 450 €+121 058 €+-10 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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