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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface67.3m²
Coût Total90 720€
Loyer Annuel7 390€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 67.3 m²
Prix au m² : 876,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIF BELFORT - T4 avec balcon à 5min du centre-ville (Réf VB3698) Découvrez cet appartement T4 avec balcon, situé au 3ème étage d’une copropriété bien entretenue. Il se compose d’une entrée avec rangements, d’une cuisine, d’un spacieux salon-séjour baigné de lumière donnant accès au balcon, de deux chambres, d’une salle de bains, de toilettes séparées et d’un débarras. Une cave complète ce bien. Prévoir des travaux de rénovation afin de le personnaliser à votre goût. Idéal pour un premier achat ! Contactez-nous dès aujourd’hui pour organiser une visite.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.646675, 6.843436
Total : 90 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 86 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.3m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7390€/an
Fourchette totale : 480€ - 791€/mois
Fourchette annuelle : 5756€ - 9488€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,9 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 907 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-16 907€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-14 813€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 074,45€
Coût de l'assurance :7 938,00€
Taxe foncière : 739,00€/an
Soit par mois : 61,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise à jour de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité.
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitant une rénovation lourde.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec remplacement de la moquette et peinture.
Quantité: couloir (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Couloir:1 000€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage n'ont pas été chiffrés car aucun remplacement n'est nécessaire selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 390 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 102 €
Revenus locatifs : +7 390 €
Charges déductibles : -31 102 €
Résultat foncier Année 1 : -23 712 €(Déficit de 23 712 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 102 €/an
Revenus locatifs : +7 390 €
Charges déductibles : -4 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 288 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13011.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 390 €31 105 €3 048 €-23 715 €10 700 €13 015 €13 015 €
27 538 €4 024 €2 967 €3 514 €--9 501 €
37 689 €3 940 €2 884 €3 749 €--5 752 €
47 842 €3 853 €2 797 €3 989 €--1 763 €
57 999 €3 764 €2 707 €4 235 €---
68 159 €3 671 €2 615 €4 488 €---
78 322 €3 575 €2 519 €4 747 €---
88 489 €3 476 €2 419 €5 013 €---
98 659 €3 373 €2 317 €5 285 €---
108 832 €3 267 €2 211 €5 565 €---
119 008 €3 157 €2 101 €5 851 €---
129 189 €3 044 €1 987 €6 145 €---
139 372 €2 926 €1 869 €6 446 €---
149 560 €2 804 €1 748 €6 755 €---
159 751 €2 679 €1 622 €7 072 €---
169 946 €2 548 €1 492 €7 398 €---
1710 145 €2 414 €1 357 €7 731 €---
1810 348 €2 274 €1 218 €8 073 €---
1910 555 €2 130 €1 074 €8 425 €---
2010 766 €1 981 €925 €8 785 €---
2110 981 €1 827 €770 €9 154 €---
2211 201 €1 667 €611 €9 534 €---
2311 425 €1 502 €446 €9 923 €---
2411 653 €1 331 €275 €10 322 €---
2511 886 €1 155 €98 €10 732 €---
TOTAL236 703 €97 487 €44 074 €139 216 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 216 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 552 €-3 210 €+4 762 €
2+1 552 €0 €+1 552 €
3+1 552 €0 €+1 552 €
4+1 552 €0 €+1 552 €
5+1 552 €+742 €+810 €
6+1 552 €+1 346 €+206 €
7+1 552 €+1 424 €+128 €
8+1 552 €+1 504 €+48 €
9+1 552 €+1 586 €-34 €
10+1 552 €+1 669 €-117 €
11+1 552 €+1 755 €-203 €
12+1 552 €+1 843 €-291 €
13+1 552 €+1 934 €-382 €
14+1 552 €+2 027 €-475 €
15+1 552 €+2 122 €-570 €
16+1 552 €+2 219 €-667 €
17+1 552 €+2 319 €-767 €
18+1 552 €+2 422 €-870 €
19+1 552 €+2 527 €-975 €
20+1 552 €+2 635 €-1 083 €
21+1 552 €+2 746 €-1 194 €
22+1 552 €+2 860 €-1 308 €
23+1 552 €+2 977 €-1 425 €
24+1 552 €+3 097 €-1 545 €
25+1 552 €+3 220 €-1 668 €
Total+38 800 €+41 765 €+-2 965 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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