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Maison à vendre

VilleGallardon (28)
Surface154
Coût Total248 920
Loyer Annuel21 148
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+281
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 1 389,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

L'agence Laforêt Sartrouville a le plaisir de vous proposer cette maison familiale de 154 m² à rénover. Idéalement située à proximité du centre-ville, des écoles et de toutes les commodités, elle bénéficie d'un environnement verdoyant.

Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes et sa luminosité. Elle se compose d'un double séjour spacieux, d'une cuisine équipée, d'une buanderie ainsi que d'un WC indépendant.

À l'étage, vous découvrirez trois chambres et une salle de bains à rénover. Vous disposerez également d'une pièce supplémentaire à adapter selon vos besoins (bureau ou chambre) ainsi que d'un espace dressing. Les combles ont été entièrement aménagés, offrant de belles possibilités d'aménagement.

Le bien profite d'un grand terrain de 634 m² et d'un sous-sol total comprenant un garage, une buanderie ainsi qu'une chambre d'appoint.

Une opportunité rare avec un fort potentiel ! Contactez votre agence LAFORÊT SARTROUVILLE dès maintenant pour organiser une visite. (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Victor DE JESUS DIAS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Gallardon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28320
Coordonnées : 48.528656, 1.684109
Total : 248 920
Prix d'acquisition : 214 000
Travaux : 17 800
Valeur du bien : 231 800
Frais de notaire : 17 120
Coût estimé : 17 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154
Loyer prédit : 11.44€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1762€/mois
Loyer annuel estimé : 21148€/an
Fourchette totale : 1403€ - 2214€/mois
Fourchette annuelle : 16832€ - 26571€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 041,65 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :314 414
Prix d'achat :214 000
Décote à l'achat :-100 414 (-31.9%)
Marge achat-revente :65 494€ (20.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 232,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 305,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 932,66
Coût de l'assurance :21 780,50
Taxe foncière : 2 114,81€/an
Soit par mois : 176,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 762,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 481,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :280,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - revêtement de sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs et plafonds nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - plomberie à mettre aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - électricité à mettre aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs et plafonds nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Finitions
Travaux de finition du plafond dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible - plafond non terminé nécessitant finition
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: État des tuyauteries
Vérification et mise à jour des tuyauteries pour éviter les fuites
Quantité: 1 maison
Raison: Tuyauteries à vérifier pour garantir la sécurité et la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 800(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 60 m²) × 10€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:2 500
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:1 200
    Électricité salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 100
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (environ 55 m²) × 20€/m² = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Finitions:800
    Finitions plafond: 1 salon × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture cuisine: 1 cuisine (environ 12 m²) × 25€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 maison × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - État des tuyauteries:1 500
    Vérification et mise à jour des tuyauteries: 1 maison × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gallardon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Salon - Finitions
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 148 €/an
Calcul : 1 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 920 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 142
Revenus locatifs : +21 148
Charges déductibles : -29 142
Résultat foncier Année 1 : -7 994(Déficit de 7 994 €)
Imputable sur revenu global : 7 994
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 342 €/an
Revenus locatifs : +21 148
Charges déductibles : -11 342
Résultat foncier Années 2+ : 9 806 €/an
Prix d'achat du bien : 214 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 14829 1508 364-8 0028 002 €--
221 57111 1288 14210 443---
322 00210 8987 91211 105---
422 44310 6607 67411 782---
522 89110 4147 42812 477---
623 34910 1607 17413 189---
723 8169 8976 91113 919---
824 2939 6256 63914 668---
924 7789 3436 35715 435---
1025 2749 0526 06516 222---
1125 7798 7505 76417 029---
1226 2958 4385 45217 857---
1326 8218 1165 13018 705---
1427 3577 7824 79619 575---
1527 9047 4374 45120 468---
1628 4637 0794 09321 383---
1729 0326 7103 72422 322---
1829 6126 3273 34123 285---
1930 2055 9322 94624 273---
2030 8095 5232 53725 286---
2131 4255 0992 11326 325---
2232 0534 6621 67627 392---
2332 6954 2081 22228 486---
2433 3483 74075429 609---
2534 0153 25526930 760---
TOTAL677 380213 383120 933463 9968 002Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 400
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 463 996
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 441-2 400+6 841
2+4 441+3 133+1 308
3+4 441+3 331+1 110
4+4 441+3 535+906
5+4 441+3 743+698
6+4 441+3 957+484
7+4 441+4 176+265
8+4 441+4 400+41
9+4 441+4 631-190
10+4 441+4 867-426
11+4 441+5 109-668
12+4 441+5 357-916
13+4 441+5 612-1 171
14+4 441+5 873-1 432
15+4 441+6 140-1 699
16+4 441+6 415-1 974
17+4 441+6 697-2 256
18+4 441+6 985-2 544
19+4 441+7 282-2 841
20+4 441+7 586-3 145
21+4 441+7 898-3 457
22+4 441+8 218-3 777
23+4 441+8 546-4 105
24+4 441+8 883-4 442
25+4 441+9 228-4 787
Total+111 025+139 199+-28 174
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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