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Achat maison

Bien expiré
VilleMontlandon (28)
Surface83m²
Coût Total132 920€
Loyer Annuel6 822€
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 843,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 83 m², 2 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Salle à manger, Salle de séjour : 21 m², Terrain de 439 m²

Située dans une commune à 10 min de La Loupe, cette maison comprend au rez-de-chaussée : grande cuisine avec espace salle à manger, beau salon avec cheminée et wc. A l'étage : un palier desservant deux chambres et salle de bains. Le tout avec cave totale sur un jardin de 439 m². Bien non soumis au DPE par absence de système de chauffage.

Ville : Montlandon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28240
Coordonnées : 48.384660, 1.028580
Total : 132 920€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 57 320€
Valeur du bien : 127 320€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.09€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6822€/an
Fourchette totale : 423€ - 764€/mois
Fourchette annuelle : 5074€ - 9172€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :38,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 699,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 427,79€
Coût de l'assurance :11 630,50€
Taxe foncière : 682,20€/an
Soit par mois : 56,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 568,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour répondre aux normes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (83 m²)
Raison: DPE F - Maison - Permet de gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: surface salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 320 €(691 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 320€
    Isolation combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montlandon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 822 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 920 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 982 €
Revenus locatifs : +6 822 €
Charges déductibles : -62 982 €
Résultat foncier Année 1 : -56 160 €(Déficit de 56 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 662 €/an
Revenus locatifs : +6 822 €
Charges déductibles : -5 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34760.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 822 €62 986 €4 519 €-56 164 €21 400 €34 764 €34 764 €
26 958 €5 547 €4 400 €1 411 €--33 353 €
37 098 €5 423 €4 276 €1 674 €--31 679 €
47 240 €5 296 €4 148 €1 944 €--29 735 €
57 384 €5 163 €4 016 €2 221 €--27 514 €
67 532 €5 026 €3 879 €2 506 €--25 009 €
77 683 €4 885 €3 737 €2 798 €--22 211 €
87 836 €4 738 €3 591 €3 098 €--19 112 €
97 993 €4 586 €3 439 €3 407 €--15 706 €
108 153 €4 429 €3 282 €3 724 €--11 982 €
118 316 €4 267 €3 119 €4 049 €--7 933 €
128 482 €4 098 €2 951 €4 384 €---
138 652 €3 924 €2 777 €4 728 €---
148 825 €3 744 €2 597 €5 081 €---
159 001 €3 557 €2 410 €5 444 €---
169 181 €3 364 €2 217 €5 817 €---
179 365 €3 165 €2 017 €6 200 €---
189 552 €2 958 €1 810 €6 595 €---
199 743 €2 744 €1 596 €7 000 €---
209 938 €2 522 €1 375 €7 416 €---
2110 137 €2 293 €1 146 €7 844 €---
2210 340 €2 056 €908 €8 284 €---
2310 547 €1 810 €663 €8 736 €---
2410 758 €1 556 €409 €9 201 €---
2510 973 €1 293 €146 €9 679 €---
TOTAL218 510 €151 433 €65 428 €67 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 433 €-6 420 €+7 853 €
2+1 433 €0 €+1 433 €
3+1 433 €0 €+1 433 €
4+1 433 €0 €+1 433 €
5+1 433 €0 €+1 433 €
6+1 433 €0 €+1 433 €
7+1 433 €0 €+1 433 €
8+1 433 €0 €+1 433 €
9+1 433 €0 €+1 433 €
10+1 433 €0 €+1 433 €
11+1 433 €0 €+1 433 €
12+1 433 €+1 315 €+118 €
13+1 433 €+1 418 €+15 €
14+1 433 €+1 524 €-91 €
15+1 433 €+1 633 €-200 €
16+1 433 €+1 745 €-312 €
17+1 433 €+1 860 €-427 €
18+1 433 €+1 978 €-545 €
19+1 433 €+2 100 €-667 €
20+1 433 €+2 225 €-792 €
21+1 433 €+2 353 €-920 €
22+1 433 €+2 485 €-1 052 €
23+1 433 €+2 621 €-1 188 €
24+1 433 €+2 760 €-1 327 €
25+1 433 €+2 904 €-1 471 €
Total+35 825 €+22 503 €+13 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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