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Maison à vendre

VilleMerlerault (61)
Surface130m²
Coût Total150 940€
Loyer Annuel11 216€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 500 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 619,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Salon (total 21 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

L'Agence LAIR IMMOBILIER SEES, vous propose à la vente, une maison d'habitation avec de beaux volumes, à rafraîchir, dans bourg avec commerces. Vous disposerez au rez-de-chaussée d'une entrée avec placards, un bureau (ou salon), une salle à manger, une cuisine simple, une buanderie avec salle d'eau, et une chambre. A l'étage vous découvrirez un beau palier desservant trois belles chambres, une salle d'eau et un wc. Au 2ème étage : un grand grenier aménageable. En extérieur vous trouverez une cour avec appentis, caves, remise et petit atelier.

Non attenant à la maison , dans une autre rue vous pourrez disposer d'un jardin avec garage couvert en fibro-ciment.

Pour plus de renseignements contactez-nous

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.705023, 0.289055
Total : 150 940€
Prix d'acquisition : 80 500€
Travaux : 64 000€
Valeur du bien : 144 500€
Frais de notaire : 6 440€
Coût estimé : 6 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11216€/an
Fourchette totale : 747€ - 1170€/mois
Fourchette annuelle : 8962€ - 14036€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :508,17 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 062 €
Prix d'achat :80 500 €
Décote à l'achat :+14 438€ (+21.9%)
Marge achat-revente :-84 878€ (-128.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :44,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 055,95€
Coût de l'assurance :13 207,25€
Taxe foncière : 1 121,56€/an
Soit par mois : 93,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 416 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 000 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 500€
    Isolation combles: 130 m² × 50€/m² = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 216 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 940 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 762 €
Revenus locatifs : +11 216 €
Charges déductibles : -70 762 €
Résultat foncier Année 1 : -59 546 €(Déficit de 59 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 762 €/an
Revenus locatifs : +11 216 €
Charges déductibles : -6 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38145.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 325 €(65% de 80 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 903 €/an
Calcul : 52 325 € × 3,636% = 1 903 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 216 €70 766 €5 117 €-59 551 €21 400 €38 151 €38 151 €
211 440 €6 631 €4 981 €4 809 €--33 342 €
311 669 €6 491 €4 841 €5 178 €--28 164 €
411 902 €6 346 €4 696 €5 556 €--22 608 €
512 140 €6 196 €4 546 €5 944 €--16 664 €
612 383 €6 041 €4 391 €6 342 €--10 323 €
712 631 €5 880 €4 231 €6 750 €--3 572 €
812 883 €5 714 €4 064 €7 169 €---
913 141 €5 542 €3 892 €7 599 €---
1013 404 €5 364 €3 715 €8 039 €---
1113 672 €5 180 €3 530 €8 492 €---
1213 945 €4 990 €3 340 €8 956 €---
1314 224 €4 792 €3 143 €9 432 €---
1414 509 €4 588 €2 938 €9 920 €---
1514 799 €4 377 €2 727 €10 422 €---
1615 095 €4 159 €2 509 €10 936 €---
1715 397 €3 932 €2 282 €11 464 €---
1815 705 €3 698 €2 048 €12 006 €---
1916 019 €3 456 €1 806 €12 563 €---
2016 339 €3 205 €1 556 €13 134 €---
2116 666 €2 946 €1 296 €13 720 €---
2216 999 €2 678 €1 028 €14 322 €---
2317 339 €2 400 €750 €14 939 €---
2417 686 €2 112 €462 €15 574 €---
2518 040 €1 815 €165 €16 225 €---
TOTAL359 240 €179 302 €74 056 €179 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 355 €-6 420 €+8 775 €
2+2 355 €0 €+2 355 €
3+2 355 €0 €+2 355 €
4+2 355 €0 €+2 355 €
5+2 355 €0 €+2 355 €
6+2 355 €0 €+2 355 €
7+2 355 €0 €+2 355 €
8+2 355 €+1 079 €+1 276 €
9+2 355 €+2 280 €+75 €
10+2 355 €+2 412 €-57 €
11+2 355 €+2 547 €-192 €
12+2 355 €+2 687 €-332 €
13+2 355 €+2 830 €-475 €
14+2 355 €+2 976 €-621 €
15+2 355 €+3 127 €-772 €
16+2 355 €+3 281 €-926 €
17+2 355 €+3 439 €-1 084 €
18+2 355 €+3 602 €-1 247 €
19+2 355 €+3 769 €-1 414 €
20+2 355 €+3 940 €-1 585 €
21+2 355 €+4 116 €-1 761 €
22+2 355 €+4 296 €-1 941 €
23+2 355 €+4 482 €-2 127 €
24+2 355 €+4 672 €-2 317 €
25+2 355 €+4 867 €-2 512 €
Total+58 875 €+53 981 €+4 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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