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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface64m²
Coût Total143 840€
Loyer Annuel7 204€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-289€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Gardien, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Appartement lumineux à Béziers, exposé sud-ouest, offrant une belle luminosité toute la journée ??

Il dispose d'un séjour agréable de 19 m², idéal pour vos moments de détente ou en famille, ainsi que de deux chambres confortables de 10,5 m² et 11 m². Parfait pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif.

L'agencement fonctionnel assure une circulation fluide et un cadre de vie agréable. À proximité des commodités, des transports et des services.

Un bien à fort potentiel à découvrir sans tarder !

Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 76. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 1 080 euros. Pas de procédure en cours. Surface CARREZ : 60.25 m²

Honoraires à la charge du vendeur Agent Commercial RSAC N° 992 396 168 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.358743, 3.283623
Total : 143 840€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 48 800€
Valeur du bien : 136 800€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7204€/an
Fourchette totale : 472€ - 764€/mois
Fourchette annuelle : 5662€ - 9166€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 657,15 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :170 057 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-82 057€ (-48.3%)
Marge achat-revente :26 217€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :41,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 308,67€
Coût de l'assurance :12 586,00€
Taxe foncière : 720,44€/an
Soit par mois : 60,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 600,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-288,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 204 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 840 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 647 €
Revenus locatifs : +7 204 €
Charges déductibles : -55 647 €
Résultat foncier Année 1 : -48 442 €(Déficit de 48 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 847 €/an
Revenus locatifs : +7 204 €
Charges déductibles : -6 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 358 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27042.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 204 €55 651 €4 547 €-48 447 €21 400 €27 047 €27 047 €
27 348 €6 727 €4 423 €621 €--26 425 €
37 495 €6 599 €4 295 €896 €--25 529 €
47 645 €6 467 €4 163 €1 178 €--24 350 €
57 798 €6 330 €4 026 €1 468 €--22 883 €
67 954 €6 189 €3 886 €1 765 €--21 118 €
78 113 €6 044 €3 740 €2 069 €--19 049 €
88 276 €5 894 €3 590 €2 382 €--16 667 €
98 441 €5 739 €3 435 €2 702 €--13 964 €
108 610 €5 578 €3 275 €3 031 €--10 933 €
118 782 €5 413 €3 109 €3 369 €--7 564 €
128 958 €5 242 €2 939 €3 715 €---
139 137 €5 066 €2 762 €4 071 €---
149 320 €4 884 €2 580 €4 435 €---
159 506 €4 696 €2 392 €4 810 €---
169 696 €4 502 €2 199 €5 194 €---
179 890 €4 302 €1 998 €5 588 €---
1810 088 €4 095 €1 791 €5 993 €---
1910 290 €3 882 €1 578 €6 408 €---
2010 495 €3 661 €1 358 €6 834 €---
2110 705 €3 434 €1 130 €7 271 €---
2210 919 €3 199 €895 €7 721 €---
2311 138 €2 956 €652 €8 182 €---
2411 361 €2 706 €402 €8 655 €---
2511 588 €2 447 €143 €9 141 €---
TOTAL230 758 €171 706 €65 309 €59 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 513 €-6 420 €+7 933 €
2+1 513 €0 €+1 513 €
3+1 513 €0 €+1 513 €
4+1 513 €0 €+1 513 €
5+1 513 €0 €+1 513 €
6+1 513 €0 €+1 513 €
7+1 513 €0 €+1 513 €
8+1 513 €0 €+1 513 €
9+1 513 €0 €+1 513 €
10+1 513 €0 €+1 513 €
11+1 513 €0 €+1 513 €
12+1 513 €+1 115 €+398 €
13+1 513 €+1 221 €+292 €
14+1 513 €+1 331 €+182 €
15+1 513 €+1 443 €+70 €
16+1 513 €+1 558 €-45 €
17+1 513 €+1 676 €-163 €
18+1 513 €+1 798 €-285 €
19+1 513 €+1 922 €-409 €
20+1 513 €+2 050 €-537 €
21+1 513 €+2 181 €-668 €
22+1 513 €+2 316 €-803 €
23+1 513 €+2 454 €-941 €
24+1 513 €+2 596 €-1 083 €
25+1 513 €+2 742 €-1 229 €
Total+37 825 €+19 985 €+17 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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