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Achat : Maison (08700)

VilleGrandville (08)
Surface130m²
Coût Total198 060€
Loyer Annuel11 899€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 500 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 803,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Explorez cette charmante maison de village en pierre, idéalement implantée au cœur d'AIGLEMONT, offrant un fort potentiel. Dès l'entrée, un espace généreux vous accueille, menant à une cuisine équipée, un séjour, des toilettes, et un dégagement ouvrant sur une cour privée avec dépendance. À l'étage, un palier dessert trois chambres, une salle de bains et une buanderie. La maison comprend également un grenier et deux caves. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 3500 € et 4780 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023.

Ville : Grandville
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08700
Coordonnées : 49.782660, 4.783310
Total : 198 060€
Prix d'acquisition : 104 500€
Travaux : 85 200€
Valeur du bien : 189 700€
Frais de notaire : 8 360€
Coût estimé : 8 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11899€/an
Fourchette totale : 759€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 9106€ - 15549€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 813,73 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 785 €
Prix d'achat :104 500 €
Décote à l'achat :-131 285€ (-55.7%)
Marge achat-revente :37 725€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :79,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 073,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 357,37€
Coût de l'assurance :23 767,20€
Taxe foncière : 1 189,89€/an
Soit par mois : 99,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 991,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 173,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs avec papier peint daté
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyaux vétustes)
Quantité: 130 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 200 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 500€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 150€/m² = 19500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€/fenêtre = 12000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ + 10 prises × 100€ = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:10 400€
    Remplacement tuyauterie: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 899 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 190 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 245 €
Revenus locatifs : +11 899 €
Charges déductibles : -94 245 €
Résultat foncier Année 1 : -82 346 €(Déficit de 82 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 045 €/an
Revenus locatifs : +11 899 €
Charges déductibles : -9 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60945.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 925 €(65% de 104 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 470 €/an
Calcul : 67 925 € × 3,636% = 2 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 899 €94 251 €6 911 €-82 352 €21 400 €60 952 €60 952 €
212 137 €8 871 €6 730 €3 266 €--57 686 €
312 380 €8 684 €6 544 €3 695 €--53 991 €
412 627 €8 491 €6 350 €4 137 €--49 855 €
512 880 €8 290 €6 150 €4 589 €--45 265 €
613 137 €8 083 €5 942 €5 055 €--40 210 €
713 400 €7 868 €5 727 €5 533 €--34 678 €
813 668 €7 645 €5 504 €6 023 €--28 655 €
913 941 €7 414 €5 273 €6 527 €--22 127 €
1014 220 €7 175 €5 034 €7 045 €--15 082 €
1114 505 €6 927 €4 787 €7 577 €--7 504 €
1214 795 €6 671 €4 530 €8 124 €---
1315 091 €6 405 €4 265 €8 686 €---
1415 393 €6 130 €3 989 €9 263 €---
1515 700 €5 845 €3 704 €9 856 €---
1616 014 €5 549 €3 409 €10 465 €---
1716 335 €5 243 €3 103 €11 091 €---
1816 661 €4 926 €2 786 €11 735 €---
1916 995 €4 598 €2 458 €12 396 €---
2017 334 €4 258 €2 118 €13 076 €---
2117 681 €3 906 €1 765 €13 775 €---
2218 035 €3 541 €1 400 €14 494 €---
2318 395 €3 163 €1 022 €15 233 €---
2418 763 €2 771 €631 €15 992 €---
2519 139 €2 366 €225 €16 773 €---
TOTAL381 126 €239 072 €100 357 €142 054 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 899 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 499 €-6 420 €+8 919 €
2+2 499 €0 €+2 499 €
3+2 499 €0 €+2 499 €
4+2 499 €0 €+2 499 €
5+2 499 €0 €+2 499 €
6+2 499 €0 €+2 499 €
7+2 499 €0 €+2 499 €
8+2 499 €0 €+2 499 €
9+2 499 €0 €+2 499 €
10+2 499 €0 €+2 499 €
11+2 499 €0 €+2 499 €
12+2 499 €+2 437 €+62 €
13+2 499 €+2 606 €-107 €
14+2 499 €+2 779 €-280 €
15+2 499 €+2 957 €-458 €
16+2 499 €+3 139 €-640 €
17+2 499 €+3 327 €-828 €
18+2 499 €+3 520 €-1 021 €
19+2 499 €+3 719 €-1 220 €
20+2 499 €+3 923 €-1 424 €
21+2 499 €+4 133 €-1 634 €
22+2 499 €+4 348 €-1 849 €
23+2 499 €+4 570 €-2 071 €
24+2 499 €+4 798 €-2 299 €
25+2 499 €+5 032 €-2 533 €
Total+62 475 €+44 868 €+17 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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