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Achat appartement

Bien expiré
VilleFlorange (57)
Surface69m²
Coût Total138 572€
Loyer Annuel9 676€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 400 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 498,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 69 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Cuisine séparée, Calme

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE VEND à FLORANGE (57190) au 2 rue du Centre. Un appartement T3 de 69,10 m² au rez-de-chaussée avec parking extérieur. Réf. 0147C57-L001. Lot n°1.

FLORANGE - À cinq minutes de l'A31 direction LUXEMBOURG/METZ, dans un secteur calme appelé EBANGE, nous vous proposons un appartement de type 3 pièces de 69,10 m², situé au rez-de-chaussée.

Le logement se compose d'un séjour de 18,00 m², de deux chambres (12,10 m² et 9,65 m²), d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'un WC séparé, placard. Une place de parking extérieure inclus dans le prix complète ce lot. Chauffage individuel gaz.

Travaux d'embellissements à prévoir. Pas de travaux prévus sur la copropriété.

DPE : D (153 KWh/m2.an) – GES : D (30 kg CO2eq/m2.an). Montant des dépenses énergétiques estimé entre 840 € et 1 200 €/an (prix moyen des énergies indexé au 01/01/2021, abonnement inclus). Copropriété de 46 lots (dont 16 logements) répartis sur 2 entrées sans procédure en cours. Charges de copropriété estimée à 1 250 €/an. Taxe Foncière : 660 €.

Prix de vente : 103 400 € (prix parking extérieur inclus). Honoraires à la charge du vendeur. Aucun frais d'agence. Visite sur rdv et justificatif de financement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ().

Ville : Florange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57190
Coordonnées : 49.325770, 6.123480
Total : 138 572€
Prix d'acquisition : 103 400€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 130 300€
Frais de notaire : 8 272€
Coût estimé : 8 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9676€/an
Fourchette totale : 649€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7783€ - 12030€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 715,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 232,82€
Coût de l'assurance :11 778,62€
Taxe foncière : 660,00€/an
Soit par mois : 55,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 104,17€/mois
Soit par an : 1 250,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 806,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires usés et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain correcte mais signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Revêtement sol: 24 m² × 150€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Florange (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 676 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 572 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 660 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 250 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 740 €
Revenus locatifs : +9 676 €
Charges déductibles : -33 740 €
Résultat foncier Année 1 : -24 064 €(Déficit de 24 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 840 €/an
Revenus locatifs : +9 676 €
Charges déductibles : -6 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2663.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 210 €(65% de 103 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 444 €/an
Calcul : 67 210 € × 3,636% = 2 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 676 €33 744 €4 463 €-24 068 €21 400 €2 668 €2 668 €
29 870 €6 724 €4 342 €3 146 €---
310 067 €6 599 €4 218 €3 468 €---
410 269 €6 470 €4 089 €3 798 €---
510 474 €6 337 €3 956 €4 137 €---
610 683 €6 199 €3 818 €4 484 €---
710 897 €6 057 €3 676 €4 840 €---
811 115 €5 910 €3 529 €5 205 €---
911 337 €5 759 €3 378 €5 578 €---
1011 564 €5 602 €3 221 €5 962 €---
1111 795 €5 440 €3 059 €6 355 €---
1212 031 €5 273 €2 892 €6 758 €---
1312 272 €5 100 €2 719 €7 172 €---
1412 517 €4 922 €2 541 €7 595 €---
1512 768 €4 738 €2 356 €8 030 €---
1613 023 €4 547 €2 166 €8 476 €---
1713 283 €4 350 €1 969 €8 933 €---
1813 549 €4 147 €1 766 €9 402 €---
1913 820 €3 937 €1 556 €9 883 €---
2014 097 €3 720 €1 339 €10 377 €---
2114 378 €3 496 €1 115 €10 883 €---
2214 666 €3 264 €883 €11 402 €---
2314 959 €3 025 €644 €11 934 €---
2415 259 €2 778 €397 €12 481 €---
2515 564 €2 523 €141 €13 041 €---
TOTAL309 934 €150 662 €64 233 €159 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 032 €-6 420 €+8 452 €
2+2 032 €+143 €+1 889 €
3+2 032 €+1 040 €+992 €
4+2 032 €+1 140 €+892 €
5+2 032 €+1 241 €+791 €
6+2 032 €+1 345 €+687 €
7+2 032 €+1 452 €+580 €
8+2 032 €+1 561 €+471 €
9+2 032 €+1 674 €+358 €
10+2 032 €+1 789 €+243 €
11+2 032 €+1 907 €+125 €
12+2 032 €+2 027 €+5 €
13+2 032 €+2 151 €-119 €
14+2 032 €+2 279 €-247 €
15+2 032 €+2 409 €-377 €
16+2 032 €+2 543 €-511 €
17+2 032 €+2 680 €-648 €
18+2 032 €+2 821 €-789 €
19+2 032 €+2 965 €-933 €
20+2 032 €+3 113 €-1 081 €
21+2 032 €+3 265 €-1 233 €
22+2 032 €+3 421 €-1 389 €
23+2 032 €+3 580 €-1 548 €
24+2 032 €+3 744 €-1 712 €
25+2 032 €+3 912 €-1 880 €
Total+50 800 €+47 782 €+3 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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