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Longère 4 pièces 111 m²

VilleYzeures-sur-Creuse (37)
Surface111
Coût Total158 720
Loyer Annuel7 964
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-224
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 806,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTURY 21 CHATELLERAULT vous propose cette longère en pierre à rénover sur la commune d'Yzeures-sur-Creuse, à 5 minutes de la Roche-Posay et 25 minutes de Châtellerault ;

Sur une parcelle de terrain d'un peu plus de 1000 m², venez découvrir cette bâtisse de caractère datant de 1880 composée comme suit : Une cuisine, un palier donnant sur un WC séparé et une salle d'eau, un séjour lumineux de 30 m² avec poutres apparentes, deux grandes chambres donnant sur un extérieur calme et arboré.

Accolée à la maison se situe une grande grange de 41 m² permettant de rajouter une belle pièce supplémentaire ; Une grande chambre de 21m² avec point d'eau et WC est accessible via cette grange. Un grenier de 20m² offre également de belles perspectives d'agrandissement.

A l'extérieur, vous pourrez profiter de plusieurs dépendances, dont un carport pouvant abriter deux voitures.

Amoureux du calme et de la nature, ne passez pas à côté de votre prochain coup de cœur ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1980.0 € et 2740.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Margaux TRAN DUY EI, agent commercial (RSAC 908251606) Référence annonce : 11601 Consommation énergétique : 358 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 55 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Yzeures-sur-Creuse
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.762547, 0.850374
Total : 158 720
Prix d'acquisition : 89 500
Travaux : 62 060
Valeur du bien : 151 560
Frais de notaire : 7 160
Coût estimé : 7 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7964€/an
Fourchette totale : 523€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6275€ - 10107€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :923,08 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :102 462
Prix d'achat :89 500
Décote à l'achat :-12 962 (-12.7%)
Marge achat-revente :-56 258€ (-54.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 823,87
Coût de l'assurance :13 888,00
Taxe foncière : 796,41€/an
Soit par mois : 66,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (111 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 060(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:6 860
    Isolation toiture/combles: 111 m² × 60€/m² = 6660€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (prix moyen, pose incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (prix moyen, pose incluse)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeures-sur-Creuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 964 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 535
Revenus locatifs : +7 964
Charges déductibles : -68 535
Résultat foncier Année 1 : -60 571(Déficit de 60 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 171
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 475 €/an
Revenus locatifs : +7 964
Charges déductibles : -6 475
Résultat foncier Années 2+ : 1 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39170.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 96468 5405 128-60 57621 400 €39 176 €39 176 €
28 1236 3414 9891 782--37 394 €
38 2866 1984 8462 088--35 306 €
48 4526 0504 6982 401--32 905 €
58 6215 8974 5462 723--30 182 €
68 7935 7404 3883 053--27 128 €
78 9695 5764 2253 392--23 736 €
89 1485 4084 0563 740--19 995 €
99 3315 2343 8824 097--15 898 €
109 5185 0543 7024 464--11 434 €
119 7084 8683 5164 840--6 594 €
129 9024 6763 3245 226---
1310 1004 4783 1265 623---
1410 3024 2732 9216 030---
1510 5094 0612 7096 448---
1610 7193 8422 4906 877---
1710 9333 6162 2647 317---
1811 1523 3822 0307 770---
1911 3753 1411 7898 234---
2011 6022 8911 5398 711---
2111 8342 6341 2829 201---
2212 0712 3671 0169 703---
2312 3122 09274010 220---
2412 5591 80845610 750---
2512 8101 51516311 295---
TOTAL255 094169 68273 82485 41121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 411
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672-6 420+8 092
2+1 6720+1 672
3+1 6720+1 672
4+1 6720+1 672
5+1 6720+1 672
6+1 6720+1 672
7+1 6720+1 672
8+1 6720+1 672
9+1 6720+1 672
10+1 6720+1 672
11+1 6720+1 672
12+1 672+1 568+104
13+1 672+1 687-15
14+1 672+1 809-137
15+1 672+1 934-262
16+1 672+2 063-391
17+1 672+2 195-523
18+1 672+2 331-659
19+1 672+2 470-798
20+1 672+2 613-941
21+1 672+2 760-1 088
22+1 672+2 911-1 239
23+1 672+3 066-1 394
24+1 672+3 225-1 553
25+1 672+3 389-1 717
Total+41 800+27 602+14 198
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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