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Achat : Appartement Tarbes (65000)

VilleTarbes (65)
Surface75.24m²
Coût Total135 460€
Loyer Annuel10 341€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 500 €
Surface : 75.24 m²
Prix au m² : 1 388,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 garage, 1 place de parking

Open Immobilier, vous présente cet appartement T4 de 75.24 m2, à rafraichir, situé au centre ville de Tarbes, à deux pas du jardin Massey, au 3 eme étage comprenant une pièce de vie donnat sur un exterieur

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.232860, 0.074120
Total : 135 460€
Prix d'acquisition : 104 500€
Travaux : 22 600€
Valeur du bien : 127 100€
Frais de notaire : 8 360€
Coût estimé : 8 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.24m²
Loyer prédit : 11.45€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10341€/an
Fourchette totale : 700€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8404€ - 12723€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 352,12 €/m²
Basé sur :822 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 733 €
Prix d'achat :104 500 €
Décote à l'achat :+2 767€ (+2.7%)
Marge achat-revente :-33 727€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 709,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 810,45€
Coût de l'assurance :11 514,10€
Taxe foncière : 1 034,06€/an
Soit par mois : 86,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75.24 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 341 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 642 €
Revenus locatifs : +10 341 €
Charges déductibles : -28 642 €
Résultat foncier Année 1 : -18 301 €(Déficit de 18 301 €)
Imputable sur revenu global : 18 301 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 042 €/an
Revenus locatifs : +10 341 €
Charges déductibles : -6 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 299 €/an
Prix d'achat du bien : 104 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 925 €(65% de 104 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 470 €/an
Calcul : 67 925 € × 3,636% = 2 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 341 €28 646 €4 551 €-18 305 €18 305 €--
210 547 €5 925 €4 431 €4 622 €---
310 758 €5 800 €4 306 €4 958 €---
410 974 €5 671 €4 176 €5 303 €---
511 193 €5 537 €4 042 €5 656 €---
611 417 €5 399 €3 904 €6 018 €---
711 645 €5 255 €3 761 €6 390 €---
811 878 €5 107 €3 613 €6 771 €---
912 116 €4 954 €3 459 €7 162 €---
1012 358 €4 795 €3 301 €7 563 €---
1112 605 €4 631 €3 137 €7 974 €---
1212 857 €4 462 €2 967 €8 396 €---
1313 114 €4 286 €2 791 €8 828 €---
1413 377 €4 104 €2 610 €9 272 €---
1513 644 €3 917 €2 422 €9 728 €---
1613 917 €3 722 €2 228 €10 195 €---
1714 195 €3 521 €2 026 €10 674 €---
1814 479 €3 313 €1 818 €11 166 €---
1914 769 €3 098 €1 603 €11 671 €---
2015 064 €2 875 €1 380 €12 189 €---
2115 366 €2 645 €1 150 €12 721 €---
2215 673 €2 406 €912 €13 267 €---
2315 986 €2 160 €665 €13 827 €---
2416 306 €1 905 €410 €14 401 €---
2516 632 €1 641 €146 €14 991 €---
TOTAL331 213 €125 776 €65 810 €205 437 €18 305 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 492 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 172 €-5 492 €+7 664 €
2+2 172 €+1 387 €+785 €
3+2 172 €+1 487 €+685 €
4+2 172 €+1 591 €+581 €
5+2 172 €+1 697 €+475 €
6+2 172 €+1 805 €+367 €
7+2 172 €+1 917 €+255 €
8+2 172 €+2 031 €+141 €
9+2 172 €+2 149 €+23 €
10+2 172 €+2 269 €-97 €
11+2 172 €+2 392 €-220 €
12+2 172 €+2 519 €-347 €
13+2 172 €+2 648 €-476 €
14+2 172 €+2 782 €-610 €
15+2 172 €+2 918 €-746 €
16+2 172 €+3 058 €-886 €
17+2 172 €+3 202 €-1 030 €
18+2 172 €+3 350 €-1 178 €
19+2 172 €+3 501 €-1 329 €
20+2 172 €+3 657 €-1 485 €
21+2 172 €+3 816 €-1 644 €
22+2 172 €+3 980 €-1 808 €
23+2 172 €+4 148 €-1 976 €
24+2 172 €+4 320 €-2 148 €
25+2 172 €+4 497 €-2 325 €
Total+54 300 €+61 631 €+-7 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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