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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface91m²
Coût Total188 642€
Loyer Annuel11 838€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 537,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 15 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition nord-est, Pas de cave

Clermont-Ferrand //  Vos Agents vous proposent en exclusivité.. un appartement d'environ 90m2 au sol situé rue Arago, proche de toutes commodités et des transports en commun.  L'appartement, sur trois niveaux, avec entrée indépendante côté impasse, se compose comme suit :  Au premier, un salon de 15,4m2 avec cuisine séparée, une salle de bain et un WC. Au deuxième, deux chambres de 14,2m2 avec point d'eau et 12m2 (cette dernière avec balcon). Au troisième, une grande chambre de plus de 17m2.  Deux greniers et un stationnement privatif complètent le bien.  Emplacement et potentiel de qualité, rafraichissements à prévoir. Chauffage individuel gaz, double-vitrage, toiture et façade en bon état. Idéal primo-acédant ou investissement locatif (colocation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :   Estimation de votre bien gratuitement en 48 heures, n'hésitez pas à nous contacter, nous avons certainement le client qu'il vous faut !  Prix : 139 900 € HAI.  Vos Agents Jean & Olivier : /   Agents commerciaux immatriculés au RSAC de CLERMONT-FERRAND sous les numéros 917 497 257 et 913 779 013.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.776525, 3.102536
Total : 188 642€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 37 550€
Valeur du bien : 177 450€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11838€/an
Fourchette totale : 770€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9243€ - 15162€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 032,54 €/m²
Basé sur :802 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 961 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-45 061€ (-24.4%)
Marge achat-revente :-3 681€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 642€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 647,83€
Coût de l'assurance :16 506,17€
Taxe foncière : 1 183,83€/an
Soit par mois : 98,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 43 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 550 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 010€
    Parquet flottant: 43 m² × 70€/m² = 3010€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:540€
    Peinture salon: 18 m² × 30€/m² = 540€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 838 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 642 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 726 €
Revenus locatifs : +11 838 €
Charges déductibles : -45 726 €
Résultat foncier Année 1 : -33 888 €(Déficit de 33 888 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 488 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 176 €/an
Revenus locatifs : +11 838 €
Charges déductibles : -8 176 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12488.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 838 €45 732 €6 338 €-33 894 €21 400 €12 494 €12 494 €
212 075 €8 014 €6 170 €4 061 €--8 433 €
312 317 €7 840 €5 996 €4 477 €--3 957 €
412 563 €7 660 €5 816 €4 903 €---
512 814 €7 474 €5 629 €5 341 €---
613 070 €7 281 €5 437 €5 790 €---
713 332 €7 081 €5 237 €6 250 €---
813 598 €6 875 €5 031 €6 723 €---
913 870 €6 662 €4 818 €7 209 €---
1014 148 €6 441 €4 597 €7 707 €---
1114 431 €6 212 €4 368 €8 218 €---
1214 719 €5 976 €4 132 €8 743 €---
1315 014 €5 731 €3 887 €9 282 €---
1415 314 €5 479 €3 634 €9 836 €---
1515 620 €5 217 €3 373 €10 403 €---
1615 933 €4 946 €3 102 €10 987 €---
1716 251 €4 666 €2 822 €11 585 €---
1816 576 €4 376 €2 532 €12 200 €---
1916 908 €4 077 €2 233 €12 831 €---
2017 246 €3 767 €1 922 €13 480 €---
2117 591 €3 446 €1 602 €14 145 €---
2217 943 €3 114 €1 270 €14 829 €---
2318 302 €2 771 €926 €15 531 €---
2418 668 €2 415 €571 €16 252 €---
2519 041 €2 048 €204 €16 993 €---
TOTAL379 184 €175 300 €91 648 €203 884 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 884 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 486 €-6 420 €+8 906 €
2+2 486 €0 €+2 486 €
3+2 486 €0 €+2 486 €
4+2 486 €+284 €+2 202 €
5+2 486 €+1 602 €+884 €
6+2 486 €+1 737 €+749 €
7+2 486 €+1 875 €+611 €
8+2 486 €+2 017 €+469 €
9+2 486 €+2 163 €+323 €
10+2 486 €+2 312 €+174 €
11+2 486 €+2 466 €+20 €
12+2 486 €+2 623 €-137 €
13+2 486 €+2 785 €-299 €
14+2 486 €+2 951 €-465 €
15+2 486 €+3 121 €-635 €
16+2 486 €+3 296 €-810 €
17+2 486 €+3 476 €-990 €
18+2 486 €+3 660 €-1 174 €
19+2 486 €+3 849 €-1 363 €
20+2 486 €+4 044 €-1 558 €
21+2 486 €+4 244 €-1 758 €
22+2 486 €+4 449 €-1 963 €
23+2 486 €+4 659 €-2 173 €
24+2 486 €+4 876 €-2 390 €
25+2 486 €+5 098 €-2 612 €
Total+62 150 €+61 165 €+985 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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