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JOLIE MAISON TROIS CHAMBRES A TULLE

VilleTulle (19)
Surface108.71m²
Coût Total161 810€
Loyer Annuel11 288€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 600 €
Surface : 108.71 m²
Prix au m² : 943,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Située sur les hauteurs de la ville, dans un quartier résidentiel, cette agréable maison de plain pied vous offre de beaux volumes avec environ 108 m2 habitables, un sous-sol total et un second garage vous offrant un beau poteltiel de stockage et d'aménagement.. Avec une belle vue dégagée sur la ville, la maison vous offre une cuisine indépendante, une pièce de vie avec cheminée, trois chambres de belles tailles, une salle de bains et wc séparé.  Chauffage électrique et bois, assainissement collectif. N'hésitez pas à contacter votre agence de TULLE au 05.55.93.94.94 afin d'organiser une visite.

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=37
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.272233, 1.781613
Total : 161 810€
Prix d'acquisition : 102 600€
Travaux : 51 002€
Valeur du bien : 153 602€
Frais de notaire : 8 208€
Coût estimé : 8 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108.71m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 941€/mois
Loyer annuel estimé : 11288€/an
Fourchette totale : 740€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 8882€ - 14346€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :893,14 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 093 €
Prix d'achat :102 600 €
Décote à l'achat :+5 507€ (+5.7%)
Marge achat-revente :-64 717€ (-66.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 989,43€
Coût de l'assurance :14 158,38€
Taxe foncière : 1 128,80€/an
Soit par mois : 94,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 940,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 381 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108.71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108.71 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement sol
Quantité: 18 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, revêtement sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 002 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 522€
    Isolation toiture/combles: 108.71 m² × 60€/m² = 6522€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (revêtement sol, peinture, électricité inclus)
  • Salon:1 080€
    Rafraîchissement salon: 18 m² × 60€/m² = 1080€ (peinture murs et plafonds inclus)
  • Salle à manger:1 200€
    Rénovation salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (peinture murs et plafonds inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 722€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 288 €/an
Calcul : 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 810 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 129 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 002 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 338 €
Revenus locatifs : +11 288 €
Charges déductibles : -58 338 €
Résultat foncier Année 1 : -47 050 €(Déficit de 47 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 336 €/an
Revenus locatifs : +11 288 €
Charges déductibles : -7 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 952 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25649.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 690 €(65% de 102 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 425 €/an
Calcul : 66 690 € × 3,636% = 2 425 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 288 €58 343 €5 646 €-47 055 €21 400 €25 655 €25 655 €
211 514 €7 194 €5 499 €4 320 €--21 335 €
311 744 €7 041 €5 346 €4 703 €--16 632 €
411 979 €6 883 €5 188 €5 096 €--11 536 €
512 218 €6 719 €5 024 €5 499 €--6 037 €
612 463 €6 550 €4 855 €5 913 €--124 €
712 712 €6 374 €4 679 €6 338 €---
812 966 €6 192 €4 497 €6 774 €---
913 226 €6 003 €4 308 €7 222 €---
1013 490 €5 808 €4 113 €7 682 €---
1113 760 €5 606 €3 911 €8 154 €---
1214 035 €5 396 €3 701 €8 639 €---
1314 316 €5 179 €3 484 €9 137 €---
1414 602 €4 954 €3 259 €9 648 €---
1514 894 €4 721 €3 026 €10 173 €---
1615 192 €4 480 €2 785 €10 712 €---
1715 496 €4 230 €2 535 €11 266 €---
1815 806 €3 971 €2 276 €11 835 €---
1916 122 €3 703 €2 008 €12 419 €---
2016 444 €3 425 €1 730 €13 019 €---
2116 773 €3 137 €1 442 €13 636 €---
2217 109 €2 839 €1 144 €14 270 €---
2317 451 €2 530 €835 €14 921 €---
2417 800 €2 210 €515 €15 590 €---
2518 156 €1 879 €184 €16 277 €---
TOTAL361 558 €175 370 €81 989 €186 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 370 €-6 420 €+8 790 €
2+2 370 €0 €+2 370 €
3+2 370 €0 €+2 370 €
4+2 370 €0 €+2 370 €
5+2 370 €0 €+2 370 €
6+2 370 €0 €+2 370 €
7+2 370 €+1 864 €+506 €
8+2 370 €+2 032 €+338 €
9+2 370 €+2 167 €+203 €
10+2 370 €+2 305 €+65 €
11+2 370 €+2 446 €-76 €
12+2 370 €+2 592 €-222 €
13+2 370 €+2 741 €-371 €
14+2 370 €+2 894 €-524 €
15+2 370 €+3 052 €-682 €
16+2 370 €+3 214 €-844 €
17+2 370 €+3 380 €-1 010 €
18+2 370 €+3 550 €-1 180 €
19+2 370 €+3 726 €-1 356 €
20+2 370 €+3 906 €-1 536 €
21+2 370 €+4 091 €-1 721 €
22+2 370 €+4 281 €-1 911 €
23+2 370 €+4 476 €-2 106 €
24+2 370 €+4 677 €-2 307 €
25+2 370 €+4 883 €-2 513 €
Total+59 250 €+55 856 €+3 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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