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MAISON DE CENTRE VILLE AVEC JARDIN

Bien expiré
VilleSaint-Céré (46)
Surface253m²
Coût Total260 336€
Loyer Annuel24 710€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+475€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 200 €
Surface : 253 m²
Prix au m² : 712,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Au coeur de SAINT-CERE, avec un joli jardin, cette maison en pierre de caractère se compose en rez-de-chaussée de plain pied sur voirie communale en façade arrière de caves, atelier, ... Au premier niveau côté jardin un hall d'entrée, un salon salle à manger, un salon, un cellier, une cuisine, une salle d'eau. A l'étage : deux chambres, une ancienne cuisine et une pièce attenante, une salle d'eau avec WC. Sous toiture qui a été entièrement refaite un grenier dispensé en plusieurs espace. Beaucoup de charme et des travaux de remise aux goûts actuels.

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Coordonnées : 44.861555, 1.887202
Total : 260 336€
Prix d'acquisition : 180 200€
Travaux : 65 720€
Valeur du bien : 245 920€
Frais de notaire : 14 416€
Coût estimé : 14 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 253m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2059€/mois
Loyer annuel estimé : 24710€/an
Fourchette totale : 1601€ - 2648€/mois
Fourchette annuelle : 19212€ - 31781€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 12.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,4 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :389 214 €
Prix d'achat :180 200 €
Décote à l'achat :-209 014€ (-53.7%)
Marge achat-revente :128 878€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 336€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :78,10€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 378,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 817,78€
Coût de l'assurance :23 430,24€
Taxe foncière : 2 470,96€/an
Soit par mois : 205,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 059,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 584,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :474,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 253 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 253 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 720 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 620€
    Isolation combles: 253 m² × 40€/m² = 10120€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Céré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 710 €/an
Calcul : 2 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 336 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 937 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 074 €
Revenus locatifs : +24 710 €
Charges déductibles : -78 074 €
Résultat foncier Année 1 : -53 364 €(Déficit de 53 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 354 €/an
Revenus locatifs : +24 710 €
Charges déductibles : -12 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31964.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 130 €(65% de 180 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 259 €/an
Calcul : 117 130 € × 3,636% = 4 259 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 710 €78 082 €8 954 €-53 373 €21 400 €31 973 €31 973 €
225 204 €12 127 €8 719 €13 077 €--18 896 €
325 708 €11 884 €8 476 €13 824 €--5 072 €
426 222 €11 632 €8 223 €14 591 €---
526 746 €11 370 €7 962 €15 376 €---
627 281 €11 100 €7 692 €16 181 €---
727 827 €10 820 €7 412 €17 007 €---
828 384 €10 531 €7 122 €17 853 €---
928 951 €10 231 €6 822 €18 721 €---
1029 530 €9 920 €6 512 €19 610 €---
1130 121 €9 598 €6 190 €20 522 €---
1230 723 €9 265 €5 857 €21 458 €---
1331 338 €8 921 €5 513 €22 417 €---
1431 965 €8 564 €5 156 €23 401 €---
1532 604 €8 194 €4 786 €24 409 €---
1633 256 €7 812 €4 404 €25 444 €---
1733 921 €7 416 €4 007 €26 505 €---
1834 599 €7 005 €3 597 €27 594 €---
1935 291 €6 581 €3 173 €28 711 €---
2035 997 €6 141 €2 733 €29 856 €---
2136 717 €5 686 €2 278 €31 031 €---
2237 452 €5 215 €1 806 €32 237 €---
2338 201 €4 727 €1 319 €33 474 €---
2438 965 €4 221 €813 €34 743 €---
2539 744 €3 698 €290 €36 045 €---
TOTAL791 457 €280 742 €129 818 €510 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 510 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 189 €-6 420 €+11 609 €
2+5 189 €0 €+5 189 €
3+5 189 €0 €+5 189 €
4+5 189 €+2 856 €+2 333 €
5+5 189 €+4 613 €+576 €
6+5 189 €+4 854 €+335 €
7+5 189 €+5 102 €+87 €
8+5 189 €+5 356 €-167 €
9+5 189 €+5 616 €-427 €
10+5 189 €+5 883 €-694 €
11+5 189 €+6 157 €-968 €
12+5 189 €+6 437 €-1 248 €
13+5 189 €+6 725 €-1 536 €
14+5 189 €+7 020 €-1 831 €
15+5 189 €+7 323 €-2 134 €
16+5 189 €+7 633 €-2 444 €
17+5 189 €+7 952 €-2 763 €
18+5 189 €+8 278 €-3 089 €
19+5 189 €+8 613 €-3 424 €
20+5 189 €+8 957 €-3 768 €
21+5 189 €+9 309 €-4 120 €
22+5 189 €+9 671 €-4 482 €
23+5 189 €+10 042 €-4 853 €
24+5 189 €+10 423 €-5 234 €
25+5 189 €+10 814 €-5 625 €
Total+129 725 €+153 214 €+-23 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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