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MAISON DE CENTRE VILLE AVEC JARDIN

VilleSaint-Céré (46)
Surface253
Coût Total260 336
Loyer Annuel24 710
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+475
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 200 €
Surface : 253 m²
Prix au m² : 712,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Au coeur de SAINT-CERE, avec un joli jardin, cette maison en pierre de caractère se compose en rez-de-chaussée de plain pied sur voirie communale en façade arrière de caves, atelier, ... Au premier niveau côté jardin un hall d'entrée, un salon salle à manger, un salon, un cellier, une cuisine, une salle d'eau. A l'étage : deux chambres, une ancienne cuisine et une pièce attenante, une salle d'eau avec WC. Sous toiture qui a été entièrement refaite un grenier dispensé en plusieurs espace. Beaucoup de charme et des travaux de remise aux goûts actuels.

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Coordonnées : 44.861555, 1.887202
Total : 260 336
Prix d'acquisition : 180 200
Travaux : 65 720
Valeur du bien : 245 920
Frais de notaire : 14 416
Coût estimé : 14 416
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 253
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2059€/mois
Loyer annuel estimé : 24710€/an
Fourchette totale : 1601€ - 2648€/mois
Fourchette annuelle : 19212€ - 31781€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 12.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,4 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :389 214
Prix d'achat :180 200
Décote à l'achat :-209 014 (-53.7%)
Marge achat-revente :128 878€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 336
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :78,10€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 378,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 817,78
Coût de l'assurance :23 430,24
Taxe foncière : 2 470,96€/an
Soit par mois : 205,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 059,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 584,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :474,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 253 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 253 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 720(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 620
    Isolation combles: 253 m² × 40€/m² = 10120€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Céré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 120✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 710 €/an
Calcul : 2 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 336 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 937 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 074
Revenus locatifs : +24 710
Charges déductibles : -78 074
Résultat foncier Année 1 : -53 364(Déficit de 53 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 964
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 354 €/an
Revenus locatifs : +24 710
Charges déductibles : -12 354
Résultat foncier Années 2+ : 12 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31964.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 130(65% de 180 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 259 €/an
Calcul : 117 130 € × 3,636% = 4 259
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 71078 0828 954-53 37321 400 €31 973 €31 973 €
225 20412 1278 71913 077--18 896 €
325 70811 8848 47613 824--5 072 €
426 22211 6328 22314 591---
526 74611 3707 96215 376---
627 28111 1007 69216 181---
727 82710 8207 41217 007---
828 38410 5317 12217 853---
928 95110 2316 82218 721---
1029 5309 9206 51219 610---
1130 1219 5986 19020 522---
1230 7239 2655 85721 458---
1331 3388 9215 51322 417---
1431 9658 5645 15623 401---
1532 6048 1944 78624 409---
1633 2567 8124 40425 444---
1733 9217 4164 00726 505---
1834 5997 0053 59727 594---
1935 2916 5813 17328 711---
2035 9976 1412 73329 856---
2136 7175 6862 27831 031---
2237 4525 2151 80632 237---
2338 2014 7271 31933 474---
2438 9654 22181334 743---
2539 7443 69829036 045---
TOTAL791 457280 742129 818510 71421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 510 714
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 189-6 420+11 609
2+5 1890+5 189
3+5 1890+5 189
4+5 189+2 856+2 333
5+5 189+4 613+576
6+5 189+4 854+335
7+5 189+5 102+87
8+5 189+5 356-167
9+5 189+5 616-427
10+5 189+5 883-694
11+5 189+6 157-968
12+5 189+6 437-1 248
13+5 189+6 725-1 536
14+5 189+7 020-1 831
15+5 189+7 323-2 134
16+5 189+7 633-2 444
17+5 189+7 952-2 763
18+5 189+8 278-3 089
19+5 189+8 613-3 424
20+5 189+8 957-3 768
21+5 189+9 309-4 120
22+5 189+9 671-4 482
23+5 189+10 042-4 853
24+5 189+10 423-5 234
25+5 189+10 814-5 625
Total+129 725+153 214+-23 489
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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