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Vente appartement T4

VilleBesançon (25)
Surface69m²
Coût Total135 600€
Loyer Annuel9 244€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 739,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 15 mn à pied du centre ville, situé dans le quartier prisé des Chaprais, à proximité des commerces, arrêt de bus devant l ' immeuble, bordé d ' une allée verdoyante. L ' appartement très lumineux, orienté sud-ouest, se compose d ' un grand espace salon / séjour avec accès au balcon ( belle vue dégagée sur la citadelle), 2 chambres, 1 cuisine avec cellier, 1 salle de bains, toilettes séparées. Le bien à vendre possède beaucoup de placards pour le rangement. Il se situe dans 1 copropriété de 30 lots et bénéficie d ' un parking collectif.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.253490, 6.030800
Total : 135 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9244€/an
Fourchette totale : 603€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 7239€ - 11803€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 937,37 €/m²
Basé sur :766 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 678 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-13 678€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-1 922€ (-1.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 718,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 053,67€
Coût de l'assurance :11 865,00€
Taxe foncière : 924,37€/an
Soit par mois : 77,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation lourde
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 244 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 085 €
Revenus locatifs : +9 244 €
Charges déductibles : -12 085 €
Résultat foncier Année 1 : -2 842 €(Déficit de 2 842 €)
Imputable sur revenu global : 2 842 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 085 €/an
Revenus locatifs : +9 244 €
Charges déductibles : -6 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 158 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 244 €12 090 €4 691 €-2 846 €2 846 €--
29 429 €5 967 €4 568 €3 462 €---
39 617 €5 840 €4 441 €3 777 €---
49 809 €5 708 €4 309 €4 102 €---
510 006 €5 571 €4 173 €4 434 €---
610 206 €5 430 €4 031 €4 776 €---
710 410 €5 284 €3 885 €5 126 €---
810 618 €5 132 €3 733 €5 486 €---
910 830 €4 975 €3 576 €5 855 €---
1011 047 €4 813 €3 414 €6 234 €---
1111 268 €4 644 €3 245 €6 624 €---
1211 493 €4 470 €3 071 €7 023 €---
1311 723 €4 290 €2 891 €7 434 €---
1411 958 €4 103 €2 704 €7 855 €---
1512 197 €3 909 €2 510 €8 288 €---
1612 441 €3 709 €2 310 €8 732 €---
1712 690 €3 501 €2 102 €9 188 €---
1812 943 €3 286 €1 887 €9 657 €---
1913 202 €3 063 €1 665 €10 139 €---
2013 466 €2 833 €1 434 €10 633 €---
2113 736 €2 594 €1 195 €11 141 €---
2214 010 €2 347 €948 €11 663 €---
2314 291 €2 091 €692 €12 200 €---
2414 576 €1 826 €427 €12 750 €---
2514 868 €1 551 €152 €13 317 €---
TOTAL296 077 €109 028 €68 054 €187 050 €2 846 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 854 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-854 €+2 795 €
2+1 941 €+1 038 €+903 €
3+1 941 €+1 133 €+808 €
4+1 941 €+1 230 €+711 €
5+1 941 €+1 330 €+611 €
6+1 941 €+1 433 €+508 €
7+1 941 €+1 538 €+403 €
8+1 941 €+1 646 €+295 €
9+1 941 €+1 757 €+184 €
10+1 941 €+1 870 €+71 €
11+1 941 €+1 987 €-46 €
12+1 941 €+2 107 €-166 €
13+1 941 €+2 230 €-289 €
14+1 941 €+2 356 €-415 €
15+1 941 €+2 486 €-545 €
16+1 941 €+2 620 €-679 €
17+1 941 €+2 757 €-816 €
18+1 941 €+2 897 €-956 €
19+1 941 €+3 042 €-1 101 €
20+1 941 €+3 190 €-1 249 €
21+1 941 €+3 342 €-1 401 €
22+1 941 €+3 499 €-1 558 €
23+1 941 €+3 660 €-1 719 €
24+1 941 €+3 825 €-1 884 €
25+1 941 €+3 995 €-2 054 €
Total+48 525 €+56 115 €+-7 590 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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