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Maison 4 pièces 120 m²

VilleBénévent-l'Abbaye (23)
Surface120m²
Coût Total147 540€
Loyer Annuel8 939€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 120 m²

MARCON IMMOBILIER GUERET-Creuse en Limousin/Nouvelle Aquitaine. Réf 89289 Secteur BENEVENT L'ABBAYE Maison d'habitation comprenant au rez de chaussée : une ancienne boutique. 1er étage :cuisine, séjour, deux chambres, dressing, salle d'eau + WC. 2ème étage : deux pièces, coins greniers. Grand garage attenant de 170 m² environ. Chauffage fuel, double vitrage Le tout sur 751 m² de terrain.

Prix : 88 000 euros (honoraires agence à la charge du vendeur)

MARCON Immobilier – Réseau de 3 agences : Aubusson – Guéret – La Souterraine

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/06/2026

Consommation énergie primaire : 370 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 365 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 980 € et 5 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bénévent-l'Abbaye
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23210
Coordonnées : 46.119022, 1.629360
Total : 147 540€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 140 500€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8939€/an
Fourchette totale : 589€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 7070€ - 11302€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :714,29 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 715 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+2 285€ (+2.7%)
Marge achat-revente :-61 825€ (-72.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :55,33€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 774,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 155,91€
Coût de l'assurance :16 598,25€
Taxe foncière : 893,88€/an
Soit par mois : 74,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 370 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et réorganisation
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bénévent-l'Abbaye (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 939 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 540 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 791 €
Revenus locatifs : +8 939 €
Charges déductibles : -58 791 €
Résultat foncier Année 1 : -49 852 €(Déficit de 49 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 291 €/an
Revenus locatifs : +8 939 €
Charges déductibles : -6 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 648 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28451.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 939 €58 795 €4 737 €-49 856 €21 400 €28 456 €28 456 €
29 118 €6 167 €4 609 €2 951 €--25 506 €
39 300 €6 034 €4 477 €3 266 €--22 240 €
49 486 €5 897 €4 340 €3 589 €--18 652 €
59 676 €5 756 €4 198 €3 920 €--14 732 €
69 869 €5 610 €4 052 €4 259 €--10 472 €
710 067 €5 459 €3 901 €4 608 €--5 865 €
810 268 €5 303 €3 745 €4 965 €--900 €
910 473 €5 142 €3 584 €5 331 €---
1010 683 €4 975 €3 418 €5 707 €---
1110 896 €4 804 €3 246 €6 093 €---
1211 114 €4 626 €3 068 €6 488 €---
1311 337 €4 443 €2 885 €6 894 €---
1411 563 €4 253 €2 695 €7 310 €---
1511 795 €4 057 €2 500 €7 737 €---
1612 030 €3 855 €2 298 €8 175 €---
1712 271 €3 646 €2 089 €8 625 €---
1812 517 €3 431 €1 873 €9 086 €---
1912 767 €3 208 €1 650 €9 559 €---
2013 022 €2 978 €1 420 €10 044 €---
2113 283 €2 740 €1 182 €10 543 €---
2213 548 €2 494 €937 €11 054 €---
2313 819 €2 241 €683 €11 579 €---
2414 096 €1 979 €421 €12 117 €---
2514 378 €1 708 €150 €12 670 €---
TOTAL286 313 €159 601 €68 156 €126 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877 €-6 420 €+8 297 €
2+1 877 €0 €+1 877 €
3+1 877 €0 €+1 877 €
4+1 877 €0 €+1 877 €
5+1 877 €0 €+1 877 €
6+1 877 €0 €+1 877 €
7+1 877 €0 €+1 877 €
8+1 877 €0 €+1 877 €
9+1 877 €+1 330 €+547 €
10+1 877 €+1 712 €+165 €
11+1 877 €+1 828 €+49 €
12+1 877 €+1 946 €-69 €
13+1 877 €+2 068 €-191 €
14+1 877 €+2 193 €-316 €
15+1 877 €+2 321 €-444 €
16+1 877 €+2 453 €-576 €
17+1 877 €+2 587 €-710 €
18+1 877 €+2 726 €-849 €
19+1 877 €+2 868 €-991 €
20+1 877 €+3 013 €-1 136 €
21+1 877 €+3 163 €-1 286 €
22+1 877 €+3 316 €-1 439 €
23+1 877 €+3 474 €-1 597 €
24+1 877 €+3 635 €-1 758 €
25+1 877 €+3 801 €-1 924 €
Total+46 925 €+38 014 €+8 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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