Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

A Montayral, appartement T3 avec balcon et garage

VilleMontayral (47)
Surface58m²
Coût Total71 400€
Loyer Annuel4 969€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 55 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 948,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Pour tout renseignement ou visite, contacter Christine Boussaha-iod au 06.85.98.96.11 À Montayral, proche des commodités, venez découvrir cet appartement T3 d'environ 58m² au 2e étage d'un immeuble, avec balcon et garage. Il se compose d'une entrée desservant un salon/séjour avec balcon, puis un dégagement permet de rejoindre une cuisine, deux chambres dont une avec placard, une salle de bains avec WC et une chaufferie. Divers : travaux à prévoir, chauffage fuel, double vitrage PVC, volets roulants manuels, cave et garage, tout à l'égout, jardin en commun autour de l'immeuble. VIDÉO DISPONIBLE Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 16 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/353755.pdf

Ville : Montayral
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.480723, 0.982262
Total : 71 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 67 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 7.14€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4969€/an
Fourchette totale : 332€ - 516€/mois
Fourchette annuelle : 3988€ - 6191€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :690,22 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :40 033 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+14 967€ (+37.4%)
Marge achat-revente :-31 367€ (-78.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 368,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 209,58€
Coût de l'assurance :6 069,00€
Taxe foncière : 496,92€/an
Soit par mois : 41,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 414,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 410,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 969 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 044 €
Revenus locatifs : +4 969 €
Charges déductibles : -15 044 €
Résultat foncier Année 1 : -10 075 €(Déficit de 10 075 €)
Imputable sur revenu global : 10 075 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 044 €/an
Revenus locatifs : +4 969 €
Charges déductibles : -3 044 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 925 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 969 €15 046 €2 307 €-10 077 €10 077 €--
25 069 €2 984 €2 244 €2 084 €---
35 170 €2 920 €2 180 €2 250 €---
45 273 €2 853 €2 114 €2 420 €---
55 379 €2 784 €2 045 €2 594 €---
65 486 €2 713 €1 974 €2 773 €---
75 596 €2 640 €1 900 €2 956 €---
85 708 €2 564 €1 825 €3 144 €---
95 822 €2 486 €1 746 €3 336 €---
105 939 €2 405 €1 665 €3 534 €---
116 057 €2 321 €1 582 €3 736 €---
126 179 €2 235 €1 495 €3 944 €---
136 302 €2 146 €1 406 €4 156 €---
146 428 €2 054 €1 314 €4 375 €---
156 557 €1 958 €1 219 €4 599 €---
166 688 €1 860 €1 120 €4 828 €---
176 822 €1 758 €1 018 €5 064 €---
186 958 €1 653 €913 €5 305 €---
197 097 €1 544 €805 €5 553 €---
207 239 €1 432 €693 €5 807 €---
217 384 €1 316 €577 €6 068 €---
227 532 €1 197 €457 €6 335 €---
237 682 €1 073 €333 €6 610 €---
247 836 €945 €205 €6 891 €---
257 993 €813 €73 €7 180 €---
TOTAL159 167 €63 702 €33 210 €95 465 €10 077 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 023 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 044 €-3 023 €+4 067 €
2+1 044 €+625 €+419 €
3+1 044 €+675 €+369 €
4+1 044 €+726 €+318 €
5+1 044 €+778 €+266 €
6+1 044 €+832 €+212 €
7+1 044 €+887 €+157 €
8+1 044 €+943 €+101 €
9+1 044 €+1 001 €+43 €
10+1 044 €+1 060 €-16 €
11+1 044 €+1 121 €-77 €
12+1 044 €+1 183 €-139 €
13+1 044 €+1 247 €-203 €
14+1 044 €+1 312 €-268 €
15+1 044 €+1 380 €-336 €
16+1 044 €+1 448 €-404 €
17+1 044 €+1 519 €-475 €
18+1 044 €+1 592 €-548 €
19+1 044 €+1 666 €-622 €
20+1 044 €+1 742 €-698 €
21+1 044 €+1 820 €-776 €
22+1 044 €+1 901 €-857 €
23+1 044 €+1 983 €-939 €
24+1 044 €+2 067 €-1 023 €
25+1 044 €+2 154 €-1 110 €
Total+26 100 €+28 639 €+-2 539 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →