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Achat appartement

Bien expiré
VilleBennecourt (78)
Surface45m²
Coût Total114 600€
Loyer Annuel7 642€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 555,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 45 m², Bâtiment de 4 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1948, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée, Une entrée

A quelques pas de la Gare de Bonnières-sur-Seine, appartement T2 de 45.83m² hab. En rez de jardin d'une petite copropriété contenant 10 lots d'habitations, offrant: entrée, WC,  chambre, salle d'eau, séjour, cuisine. Parking privatif, jardin collectif. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Ville : Bennecourt
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78270
Coordonnées : 49.051980, 1.582980
Total : 114 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 109 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 14.15€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7642€/an
Fourchette totale : 523€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 6277€ - 9303€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 591,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 120,99€
Coût de l'assurance :9 741,00€
Taxe foncière : 764,21€/an
Soit par mois : 63,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 636,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(867 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (pose incluse)
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 1100€ = 5500€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (6 m²) × 2000€ = 12000€ (meubles, électroménager, plomberie et électricité inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1600€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bennecourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 642 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 841 €
Revenus locatifs : +7 642 €
Charges déductibles : -43 841 €
Résultat foncier Année 1 : -36 199 €(Déficit de 36 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 841 €/an
Revenus locatifs : +7 642 €
Charges déductibles : -4 841 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 801 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14799.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 642 €43 845 €3 691 €-36 203 €21 400 €14 803 €14 803 €
27 795 €4 745 €3 591 €3 050 €--11 753 €
37 951 €4 642 €3 488 €3 309 €--8 444 €
48 110 €4 535 €3 382 €3 574 €--4 870 €
58 272 €4 425 €3 271 €3 847 €--1 023 €
68 438 €4 312 €3 158 €4 126 €---
78 606 €4 194 €3 040 €4 412 €---
88 778 €4 073 €2 919 €4 706 €---
98 954 €3 947 €2 793 €5 007 €---
109 133 €3 818 €2 664 €5 315 €---
119 316 €3 684 €2 530 €5 632 €---
129 502 €3 545 €2 392 €5 957 €---
139 692 €3 403 €2 249 €6 289 €---
149 886 €3 255 €2 101 €6 631 €---
1510 084 €3 103 €1 949 €6 981 €---
1610 285 €2 945 €1 791 €7 340 €---
1710 491 €2 782 €1 628 €7 709 €---
1810 701 €2 614 €1 460 €8 087 €---
1910 915 €2 440 €1 287 €8 474 €---
2011 133 €2 261 €1 107 €8 872 €---
2111 356 €2 076 €922 €9 280 €---
2211 583 €1 884 €730 €9 699 €---
2311 815 €1 686 €533 €10 128 €---
2412 051 €1 482 €328 €10 569 €---
2512 292 €1 271 €117 €11 021 €---
TOTAL244 779 €120 967 €53 121 €123 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 605 €-6 420 €+8 025 €
2+1 605 €0 €+1 605 €
3+1 605 €0 €+1 605 €
4+1 605 €0 €+1 605 €
5+1 605 €0 €+1 605 €
6+1 605 €+931 €+674 €
7+1 605 €+1 324 €+281 €
8+1 605 €+1 412 €+193 €
9+1 605 €+1 502 €+103 €
10+1 605 €+1 595 €+10 €
11+1 605 €+1 690 €-85 €
12+1 605 €+1 787 €-182 €
13+1 605 €+1 887 €-282 €
14+1 605 €+1 989 €-384 €
15+1 605 €+2 094 €-489 €
16+1 605 €+2 202 €-597 €
17+1 605 €+2 313 €-708 €
18+1 605 €+2 426 €-821 €
19+1 605 €+2 542 €-937 €
20+1 605 €+2 662 €-1 057 €
21+1 605 €+2 784 €-1 179 €
22+1 605 €+2 910 €-1 305 €
23+1 605 €+3 038 €-1 433 €
24+1 605 €+3 171 €-1 566 €
25+1 605 €+3 306 €-1 701 €
Total+40 125 €+37 144 €+2 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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