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Appartement à vendre

VilleElbeuf (76)
Surface63m²
Coût Total92 180€
Loyer Annuel6 543€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 968,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15 m²), 1 chambre, calme, Interphone

Votre agence LAFORET vous propose en exclusivité cet appartement situé dans une résidence sécurisée en plein centre ville. Il comprend une entrée, une cuisine, un séjour, un salon, une chambre. Pour plus de rangement une grande cave est vendue avec l'appartement. Proche des commerces et des bus il est idéalement placé.

Les charges sont de 30 euros par mois comprenant l'entretien des communs et l'eau froide. Le chauffage est assuré par une chaudière au gaz de ville neuve.

Pour plus de renseignements, contactez Claire de votre agence LAFORET elbeuf. Copropriété de 50 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 300.00 euros.

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.290691, 1.006607
Total : 92 180€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 26 300€
Valeur du bien : 87 300€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6543€/an
Fourchette totale : 432€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5190€ - 8249€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 232,56 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 651 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-16 651€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-14 529€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 783,76€
Coût de l'assurance :8 065,75€
Taxe foncière : 654,29€/an
Soit par mois : 54,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 545,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 présumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 présumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 présumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 543 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 654 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 731 €
Revenus locatifs : +6 543 €
Charges déductibles : -30 731 €
Résultat foncier Année 1 : -24 188 €(Déficit de 24 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 431 €/an
Revenus locatifs : +6 543 €
Charges déductibles : -4 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2788.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 543 €30 734 €3 097 €-24 191 €21 400 €2 791 €2 791 €
26 674 €4 352 €3 015 €2 322 €--469 €
36 807 €4 267 €2 930 €2 540 €---
46 943 €4 179 €2 842 €2 765 €---
57 082 €4 088 €2 751 €2 994 €---
67 224 €3 994 €2 657 €3 230 €---
77 368 €3 896 €2 559 €3 472 €---
87 516 €3 795 €2 458 €3 720 €---
97 666 €3 691 €2 354 €3 975 €---
107 819 €3 583 €2 246 €4 236 €---
117 976 €3 471 €2 135 €4 504 €---
128 135 €3 356 €2 019 €4 779 €---
138 298 €3 237 €1 900 €5 061 €---
148 464 €3 113 €1 776 €5 351 €---
158 633 €2 985 €1 648 €5 648 €---
168 806 €2 853 €1 516 €5 953 €---
178 982 €2 716 €1 379 €6 266 €---
189 162 €2 574 €1 237 €6 587 €---
199 345 €2 428 €1 091 €6 917 €---
209 532 €2 276 €939 €7 255 €---
219 722 €2 120 €783 €7 603 €---
229 917 €1 957 €620 €7 959 €---
2310 115 €1 790 €453 €8 326 €---
2410 317 €1 616 €279 €8 701 €---
2510 524 €1 436 €100 €9 087 €---
TOTAL209 570 €104 507 €44 784 €105 064 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 374 €-6 420 €+7 794 €
2+1 374 €0 €+1 374 €
3+1 374 €+621 €+753 €
4+1 374 €+829 €+545 €
5+1 374 €+898 €+476 €
6+1 374 €+969 €+405 €
7+1 374 €+1 042 €+332 €
8+1 374 €+1 116 €+258 €
9+1 374 €+1 193 €+181 €
10+1 374 €+1 271 €+103 €
11+1 374 €+1 351 €+23 €
12+1 374 €+1 434 €-60 €
13+1 374 €+1 518 €-144 €
14+1 374 €+1 605 €-231 €
15+1 374 €+1 694 €-320 €
16+1 374 €+1 786 €-412 €
17+1 374 €+1 880 €-506 €
18+1 374 €+1 976 €-602 €
19+1 374 €+2 075 €-701 €
20+1 374 €+2 177 €-803 €
21+1 374 €+2 281 €-907 €
22+1 374 €+2 388 €-1 014 €
23+1 374 €+2 498 €-1 124 €
24+1 374 €+2 610 €-1 236 €
25+1 374 €+2 726 €-1 352 €
Total+34 350 €+31 519 €+2 831 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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