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Maison 5 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleMontrichard (41)
Surface125m²
Coût Total144 558€
Loyer Annuel12 329€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 523,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 5 pièces principales

A Saint-Georges-sur-Cher, découvrez cette maison à rénover. Sur 3 niveaux, elle offre 125m² habitables avec 3 chambres, 2 pièces d'eau, un garage, une courette et un jardin non attenant. Un lieu à réinventer selon vos envies, dans un cadre paisible et charmant. A visiter ! Honoraires à charge acquéreur : 9.04% Référence annonce : 190-8213D Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 60 000 €

Ville : Montrichard
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41400
Coordonnées : 47.365932, 1.160711
Total : 144 558€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 73 900€
Valeur du bien : 139 324€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12329€/an
Fourchette totale : 823€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 9878€ - 15389€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 592,3 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :199 038 €
Prix d'achat :65 424 €
Décote à l'achat :-133 614€ (-67.1%)
Marge achat-revente :54 480€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 558€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 746,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 236,84€
Coût de l'assurance :12 287,43€
Taxe foncière : 1 232,94€/an
Soit par mois : 102,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 027,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - maison ancienne nécessitant mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 125 m²
Raison: État général de la plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 900 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 000€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 80€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 125 m² × 24€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrichard. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 329 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 558 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 233 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 290 €
Revenus locatifs : +12 329 €
Charges déductibles : -80 290 €
Résultat foncier Année 1 : -67 961 €(Déficit de 67 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 390 €/an
Revenus locatifs : +12 329 €
Charges déductibles : -6 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46560.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 329 €80 295 €4 670 €-67 965 €21 400 €46 565 €46 565 €
212 576 €6 269 €4 544 €6 307 €--40 258 €
312 827 €6 138 €4 414 €6 689 €--33 569 €
413 084 €6 004 €4 279 €7 080 €--26 489 €
513 346 €5 864 €4 140 €7 481 €--19 007 €
613 613 €5 721 €3 996 €7 892 €--11 115 €
713 885 €5 572 €3 848 €8 313 €--2 802 €
814 163 €5 419 €3 694 €8 744 €---
914 446 €5 260 €3 536 €9 186 €---
1014 735 €5 096 €3 372 €9 639 €---
1115 029 €4 927 €3 202 €10 103 €---
1215 330 €4 752 €3 027 €10 578 €---
1315 637 €4 571 €2 847 €11 065 €---
1415 949 €4 384 €2 660 €11 565 €---
1516 268 €4 192 €2 467 €12 077 €---
1616 594 €3 992 €2 268 €12 601 €---
1716 926 €3 786 €2 062 €13 139 €---
1817 264 €3 573 €1 849 €13 691 €---
1917 609 €3 354 €1 629 €14 256 €---
2017 962 €3 127 €1 402 €14 835 €---
2118 321 €2 892 €1 167 €15 429 €---
2218 687 €2 649 €925 €16 038 €---
2319 061 €2 399 €674 €16 662 €---
2419 442 €2 140 €416 €17 302 €---
2519 831 €1 873 €148 €17 958 €---
TOTAL394 913 €184 248 €67 237 €210 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 589 €-6 420 €+9 009 €
2+2 589 €0 €+2 589 €
3+2 589 €0 €+2 589 €
4+2 589 €0 €+2 589 €
5+2 589 €0 €+2 589 €
6+2 589 €0 €+2 589 €
7+2 589 €0 €+2 589 €
8+2 589 €+1 782 €+807 €
9+2 589 €+2 756 €-167 €
10+2 589 €+2 892 €-303 €
11+2 589 €+3 031 €-442 €
12+2 589 €+3 173 €-584 €
13+2 589 €+3 320 €-731 €
14+2 589 €+3 469 €-880 €
15+2 589 €+3 623 €-1 034 €
16+2 589 €+3 780 €-1 191 €
17+2 589 €+3 942 €-1 353 €
18+2 589 €+4 107 €-1 518 €
19+2 589 €+4 277 €-1 688 €
20+2 589 €+4 451 €-1 862 €
21+2 589 €+4 629 €-2 040 €
22+2 589 €+4 811 €-2 222 €
23+2 589 €+4 999 €-2 410 €
24+2 589 €+5 191 €-2 602 €
25+2 589 €+5 388 €-2 799 €
Total+64 725 €+63 200 €+1 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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