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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBagnoles-de-l'Orne (61)
Surface90m²
Coût Total142 650€
Loyer Annuel9 003€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 188,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Cheminée, Salon (total 28 m²), 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave

Installez-vous ce magnifique appartement de style Haussemannien très lumineux de 90m2. Ce T3 proche de Bagnoles-De-L'Orne de style haussmannien possédent une belle hauteur sous plafonds, dans un immeuble unique de style vénitien datant de 1852. Cet appartement est très lumineux, exposé plein sud. L'espace intérieur compte une salle d'eau, un espace cuisine aménagée , un coin salon de 28m2, 2 chambres et1 wc indépendant. Sans oublier place de parking intérieure de la copropriété et des places de parking à volonté à l'extérieur. Possibilité d'acquérir ce bien entièrement meublé pour activité touristique en airbnb ou résidence secondaire (avec un supplément de prix). Copropriété bénévole en cours de 5 lots au total d'ou ses faibles charges de 45EUR mensuelle. Cette annonce vous est proposée par CHIRAT Chantal - EI - NoRSAC: 448 062 810, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de ALENCON

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Bagnoles-de-l'Orne
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61140
Coordonnées : 48.572504, -0.420286
Total : 142 650€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 27 090€
Valeur du bien : 134 090€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 11.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9003€/an
Fourchette totale : 561€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 6730€ - 12044€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 978,26 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :178 043 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-71 043€ (-39.9%)
Marge achat-revente :35 393€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :41,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 748,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 531,78€
Coût de l'assurance :12 481,88€
Taxe foncière : 900,33€/an
Soit par mois : 75,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,00€/mois
Soit par an : 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 assumé - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 090 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:80€
    Peinture murs et plafonds: 4 m² × 20€/m² = 80€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnoles-de-l'Orne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 003 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 650 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 832 €
Revenus locatifs : +9 003 €
Charges déductibles : -33 832 €
Résultat foncier Année 1 : -24 829 €(Déficit de 24 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 742 €/an
Revenus locatifs : +9 003 €
Charges déductibles : -6 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 261 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3428.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 003 €33 837 €4 807 €-24 834 €21 400 €3 434 €3 434 €
29 183 €6 619 €4 680 €2 564 €--870 €
39 367 €6 487 €4 548 €2 880 €---
49 554 €6 351 €4 411 €3 203 €---
59 745 €6 210 €4 270 €3 536 €---
69 940 €6 064 €4 124 €3 877 €---
710 139 €5 913 €3 973 €4 227 €---
810 342 €5 756 €3 817 €4 586 €---
910 549 €5 594 €3 655 €4 954 €---
1010 760 €5 427 €3 487 €5 333 €---
1110 975 €5 254 €3 314 €5 721 €---
1211 194 €5 075 €3 135 €6 120 €---
1311 418 €4 889 €2 950 €6 529 €---
1411 647 €4 698 €2 758 €6 949 €---
1511 880 €4 499 €2 559 €7 381 €---
1612 117 €4 294 €2 354 €7 823 €---
1712 360 €4 081 €2 142 €8 278 €---
1812 607 €3 861 €1 922 €8 745 €---
1912 859 €3 634 €1 694 €9 225 €---
2013 116 €3 399 €1 459 €9 717 €---
2113 378 €3 155 €1 216 €10 223 €---
2213 646 €2 903 €964 €10 742 €---
2313 919 €2 643 €703 €11 276 €---
2414 197 €2 373 €434 €11 824 €---
2514 481 €2 094 €155 €12 387 €---
TOTAL288 377 €145 112 €69 532 €143 265 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 891 €-6 420 €+8 311 €
2+1 891 €0 €+1 891 €
3+1 891 €+603 €+1 288 €
4+1 891 €+961 €+930 €
5+1 891 €+1 061 €+830 €
6+1 891 €+1 163 €+728 €
7+1 891 €+1 268 €+623 €
8+1 891 €+1 376 €+515 €
9+1 891 €+1 486 €+405 €
10+1 891 €+1 600 €+291 €
11+1 891 €+1 716 €+175 €
12+1 891 €+1 836 €+55 €
13+1 891 €+1 959 €-68 €
14+1 891 €+2 085 €-194 €
15+1 891 €+2 214 €-323 €
16+1 891 €+2 347 €-456 €
17+1 891 €+2 483 €-592 €
18+1 891 €+2 624 €-733 €
19+1 891 €+2 767 €-876 €
20+1 891 €+2 915 €-1 024 €
21+1 891 €+3 067 €-1 176 €
22+1 891 €+3 223 €-1 332 €
23+1 891 €+3 383 €-1 492 €
24+1 891 €+3 547 €-1 656 €
25+1 891 €+3 716 €-1 825 €
Total+47 275 €+42 980 €+4 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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